1. Tư cách pháp lý của chủ đầu tư
Khi mua căn hộ chung cư, một trong những yếu tố quan trọng nhất là kiểm tra tư cách pháp lý của chủ đầu tư. Cần xác minh thông tin về chủ đầu tư để đảm bảo dự án không bị tranh chấp hoặc có nguy cơ gặp vấn đề pháp lý sau này.
Các giấy tờ cần kiểm tra:
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh, năng lực tài chính và lịch sử các dự án trước đó của chủ đầu tư.
- Giấy phép xây dựng và quyết định giao đất: Kiểm tra xem dự án có Giấy phép xây dựng hợp pháp, cũng như các văn bản pháp lý liên quan như Quyết định giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Chứng nhận đủ điều kiện huy động vốn: Xác nhận chủ đầu tư được phép huy động vốn từ khách hàng.
- Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, cần kiểm tra xem dự án có bảo lãnh ngân hàng theo quy định tại Điều 26 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
2. Tình trạng pháp lý của căn hộ
- Kiểm tra giấy phép xây dựng: Đảm bảo dự án được xây dựng hợp pháp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Xác định rõ quyền sử dụng đất của dự án.
- Hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất: Tránh tình trạng tranh chấp về sau do chủ đầu tư nợ nghĩa vụ tài chính.
- Giấy phép bán hàng của căn hộ.
3. Hợp đồng mua bán căn hộ
Các yếu tố quan trọng cần lưu ý trong hợp đồng mua bán căn hộ:
– Giá bán: Cần xác định rõ giá bán căn hộ, bao gồm giá trị căn hộ và các khoản phí phát sinh như thuế VAT, phí bảo trì, phí công chứng…
– Tiến độ thanh toán: Các đợt thanh toán cần được quy định rõ ràng trong hợp đồng. Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư chỉ được yêu cầu thanh toán tối đa 70% giá trị căn hộ khi chưa bàn giao nhà và không quá 95% khi chưa có sổ hồng.
– Thời gian bàn giao: Hợp đồng cần ghi rõ thời gian bàn giao căn hộ cho người mua, bao gồm thời gian và quy trình bàn giao. Nếu có bất kỳ sự chậm trễ nào, chủ đầu tư sẽ phải chịu phạt theo quy định trong hợp đồng.
– Diện tích căn hộ: Cần xác định rõ diện tích căn hộ mà bạn sẽ mua, là diện tích thông thủy hay diện tích tường chung.
– Các cam kết khác: Chủ đầu tư phải cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ như bàn giao căn hộ đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng công trình, và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán
Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán phải được quy định rõ ràng trong hợp đồng. Điều này giúp hạn chế tranh chấp và đảm bảo rằng cả hai bên đều thực hiện đúng cam kết.
Nghĩa vụ của bên bán
- Bên bán phải cam kết giao căn hộ đúng tiến độ và chất lượng như trong hợp đồng.
- Bên bán phải cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua trong thời gian quy định.
Nghĩa vụ của bên mua
- Bên mua phải thanh toán đúng và đủ các khoản tiền theo các đợt thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên mua phải tuân thủ các quy định về việc sử dụng căn hộ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với các khoản phí liên quan.
5. Lời Khuyên Khi Mua Căn Hộ Chung Cư
- Kiểm tra đầy đủ giấy tờ pháp lý của chủ đầu tư và dự án trước khi đặt cọc.
- Đọc kỹ hợp đồng và yêu cầu sự tư vấn của luật sư nếu cần thiết để đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng là công bằng và hợp pháp.
- Thương lượng các điều khoản bảo vệ quyền lợi nếu có tranh chấp xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Kết luận
Mua căn hộ chung cư là một quyết định quan trọng đòi hỏi sự thận trọng trong mọi bước. Việc kiểm tra kỹ các vấn đề pháp lý không chỉ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình mà còn đảm bảo rằng bạn sẽ sở hữu căn hộ một cách hợp pháp và an toàn.
