Đánh giá công sức đóng góp vào việc quản lý, tôn tạo đất của người ở nhờ – phương hướng giải quyết chủ yếu của Toà

I. ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong bối cảnh đất đai ngày càng trở nên giá trị và các mối quan hệ dân sự ngày càng đa dạng, phức tạp, việc người dân ở nhờ nhà, đất của người khác không còn là câu chuyện hiếm. Đằng sau những mối quan hệ thân tình hay những hợp đồng mượn, thuê tưởng chừng đơn giản, không ít trường hợp người ở nhờ đã bỏ ra công sức, tiền bạc để quản lý, tôn tạo, thậm chí là làm tăng thêm giá trị cho mảnh đất đó.

Tuy nhiên, khi mối quan hệ này kết thúc hoặc có sự thay đổi về chủ sở hữu, câu hỏi đặt ra là: Làm thế nào để xác định và đánh giá công sức đóng góp ấy một cách công bằng? Và quan trọng hơn, Tòa án sẽ giải quyết những tranh chấp này theo phương hướng nào? Đây là vấn đề không chỉ liên quan đến quyền lợi vật chất mà còn là sự ghi nhận công sức, tránh những hệ lụy pháp lý và duy trì sự hòa thuận trong xã hội.

Trong bài viết này, tác giả sẽ đưa ra một số hướng giải quyết tiêu biểu đã được Toà án áp dụng và được đề xuất xây dựng thành án lệ về việc xác định và định giá công sức đóng góp vào việc quản lý, tôn tạo đất của người ở nhờ.

II. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CÔNG SỨC ĐÓNG GÓP CỦA NGƯỜI Ở NHỜ QUA CÁC VỤ ÁN CỤ THỂ

Giá trị công sức đóng góp được tính bằng một phần diện tích đất tranh chấp khi người ở nhờ không có nơi ở nào khác. Nếu gia đình ông H có nơi ở khác, Tòa án phải buộc ông H trả lại đất cho bà D và tính công sức đóng góp vào việc quản lý, tôn tạo đất cho ông H.

Vụ án dân sự về tranh chấp “đòi lại nhà và QSD đất cho ở nhờ” giữa nguyên đơn  là bà Nguyễn Thị Mỹ D với bị đơn là ông H và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đứng về phía bị đơn (vợ con).

Nội dung tranh chấp – Nguồn gốc đất

• – Là tài sản chung của cha mẹ ông D1 (ông Nguyễn Phú Q và bà Đoàn Thị T1), là ông bà nội của bà D và ông bà ngoại của ông H. Đất được chia cho bà D sau khi cha bà D mất, và ông D1 là người giám hộ, quản lý đất cho bà D, sau đó giao lại cho bà D quản lý vào năm 1985. Năm 1993, bà D kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2000. Ông D1 xác nhận ông H chỉ cất nhà ở nhờ trên diện tích 50m2 từ năm 1976.
• – Ông H ban đầu được ông D1 cho cất nhà ở tạm trên khoảng 50m2 đất. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng, ông H đã lấn chiếm thêm đất để cất nhà, chuồng heo và trồng cây ăn trái. Theo đo đạc thực tế, phần đất gia đình ông H đang sử dụng có diện tích là 875,9m2.
• – Nay Bà D yêu cầu gia đình ông H di dời nhà, công trình kiến trúc, cây trồng trên phần đất đang sử dụng để trả lại đất cho bà. Bà D tự nguyện hỗ trợ 5.000.000 đồng chi phí di dời nhà, và thanh toán giá trị công trình phụ, cây trồng không di dời được.

Quyết định của các cấp Tòa án

Bản án Sơ thẩm (TAND huyện Châu Thành, tỉnh BT)

• Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà D, buộc ông H và gia đình di dời nhà, công trình, cây trồng (có thể di dời được) để trả lại đất cho bà D. Buộc bà D hỗ trợ ông H tổng cộng 55.620.000 đồng cho chi phí di dời nhà, bồi hoàn giá trị công trình phụ, cây trồng không di dời được và chi phí di dời cây kiểng.
• Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông H về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà D và công nhận đất cho ông H. Ông H, bà S và các con được quyền lưu cư 06 tháng kể từ ngày án có hiệu lực.

Bản án Phúc thẩm (TAND Tỉnh BT)

• Bác yêu cầu khởi kiện của bà D và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông H, công nhận phần đất tranh chấp 875,9m2 cho ông H. Kiến nghị cơ quan chức năng điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà D để cấp lại cho ông H phần đất 875,9m2.

Quyết định Giám đốc thẩm (TAND cấp cao TP.HCM)

• Tòa án giám đốc thẩm nhận định rằng phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà D, ông H chỉ là người ở nhờ. Tuy nhiên, do ông H đã sử dụng đất liên tục từ năm 1975, xây nhà và trồng cây mà bà D không phản đối. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh rõ gia đình ông H có nơi ở khác hay không, và chưa tính công sức quản lý, tôn tạo làm nâng giá trị đất cho ông H.
• Nếu gia đình ông H không có nơi ở nào khác, cần công nhận một phần diện tích đất tranh chấp cho ông H để đảm bảo chỗ ở, nhưng ông H phải trả lại một phần giá trị quyền sử dụng đất cho bà D.
• Nếu gia đình ông H có nơi ở khác, Tòa án phải buộc ông H trả lại đất cho bà D và tính công sức đóng góp vào việc quản lý, tôn tạo đất cho ông H.

Giá trị công sức đóng góp bao gồm cả thời gian chăm sóc, phụng dưỡng mẹ của người để lại tài sản, công gìn giữ, cải tạo đất, trồng cây lâu năm, xây dựng nhà kiên cố, và được tính bằng một phần diện tích đất tranh chấp, người ở nhờ được tiếp tục ở trên đất mà không phải trả giá trị đất.

Vụ án dân sự về tranh chấp “đòi lại QSD đất” giữa nguyên đơn  là bà Võ Thị Vân A với bị đơn là ông Nguyễn Văn S và gia đình. Vụ án xoay quanh việc bà Võ Thị Vân A (nguyên đơn) yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất từ các bị đơn, với lập luận đất là di sản thừa kế (đất hương hỏa) của ông bà cố. Bị đơn cho rằng ông có quyền tiếp tục sống trên một phần diện tích đất tranh chấp.

Nội dung tranh chấp –  Nguồn gốc 

• Phần đất tranh chấp cùng một căn nhà cấp 4 cũ là di sản của ông bà cố của bà Vân A là cụ Cao Văn B và cụ Nguyễn Thị K. Cụ B và cụ K có 3 người con. Năm 1978, gia tộc lập “Tờ hợp thức hóa đất vườn hương hỏa“, chia đất thành 2 phần: 2,5 công cho ông Nguyễn Hữu P (cháu) và 2,5 công cho bà Trần Kim Á (cháu), nhưng không xác định rõ vị trí cụ thể. Năm 1982, ông Nguyễn Hữu P (đi tu) ủy quyền cho ông V Văn T (chồng bà Trần Kim Á) toàn quyền sử dụng phần đất của ông P.
• Ông V Văn T và bà Trần Kim Á đã quản lý, sử dụng, kê khai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1999 (mang tên ông T). Năm 2002, bà Trần Kim Á (sau khi ông T mất) đã chuyển nhượng toàn bộ đất cho ông Nguyễn Văn S và bà Trần Thị M (bị đơn).
• Năm 2003, ông S và bà M được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, họ đã tách thửa và chuyển nhượng một phần cho anh Nguyễn Thái H và chị Nguyễn Thùy T.

– Nguyên đơn: cho rằng đất là di sản hương hỏa của ông bà cố, không thể tùy tiện chuyển nhượng. Yêu cầu Tòa án buộc các bị đơn trả lại toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Lập luận rằng việc chuyển nhượng từ bà Trần Kim Á cho ông S, bà M và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các bị đơn là không hợp pháp.

– Bị đơn: cho rằng việc nhận chuyển nhượng từ bà Trần Kim Á là hợp pháp, do bà Á là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có toàn quyền định đoạt. Khẳng định đã sử dụng đất và nhà một cách công khai, liên tục và có công sức tôn tạo, xây dựng trên đất. Yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của họ.

Quyết định của các cấp Tòa án

Bản án dân sự sơ thẩm số 61/2019/DS-ST ngày 07 tháng 11 năm 2019, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành

• Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn. Buộc bị đơn phải giao cho bà Võ Thị Vân A diện tích đất 6.471,1m2 và di dời toàn bộ công trình, vật kiến trúc của ông ra khỏi diện tích đất nói trên (6.471,1m2) để giao đất cho bà Võ Thị Vân A theo quy định của pháp luật.
• Bị đơn được tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 317m2 nhưng phải trả giá trị đất cho bà Võ Thị Vân A số tiền 47.550.000 đồng. Bà Võ Thị Vân A trả cho bị đơn tiền giá trị cây trồng trên đất số tiền 177.764.500 đồng.

Bản án dân sự phúc thẩm (TAND tỉnh Bến Tre)

• Nhận định có đủ cơ sở xác định phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà Võ Thị Vân A. Ông S và gia đình là người ở nhờ trên đất. Việc bà Vân A yêu cầu ông S trả lại đất là có cơ sở.
• Về công sức đóng góp: ông S và gia đình quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến nay, bà Vân A và gia đình không có trực tiếp quản lý sử dụng, phần đất tranh chấp có 1/2 diện tích đất là do ông P thừa hưởng, ông S cũng có thời gian chăm sóc, phụng dưỡng cụ Cao Thị Tmẹ của ông P, trong quá trình quản lý sử dụng, ông S có công gìn giữ, cải tạo đất, trồng cây lâu năm, xây dựng nhà kiên cố trên phần đất tranh chấp, khi xây dựng nhà bà Á và bà Vân A cũng không có ý kiến hoặc tranh chấp với ông S, hiện ông S và gia đình không có chỗ ở nào khác. Án sơ thẩm xử giao cho ông S và gia đình được tiếp tục sử dụng 317m2, ông S và gia đình phải trả giá trị đất cho bà Vân A, mà chưa xem xét quá trình sử dụng đất, công sức gìn giữ, cải tạo làm tăng giá trị đất của gia đình ông S. Ngoài diện tích đất 317m2, thực tế ông S và gia đình đang quản lý sử dụng phần đất phía sau liền kề với diện tích 317m2 để xây dựng nhà sau, sàn nước có diện tích 34,3m2. Vì thế, Hội đồng xét xử giao cho ông S và gia đình được tiếp tục sử dụng diện tích đất tổng cộng diện tích 351,3m2, không phải trả giá trị đất cho bà Vân A

III. Nhận xét

Nhìn chung, phương hướng giải quyết đạt được sự đồng thuận và được đề xuất làm án lệ có xét tới những yếu tố khó định giá và đề cao tính nhân văn, như công sức chăm sóc, phụng dưỡng người có liên quan khi về già, yếu tố không còn nơi ở nào khác vì đã ở ổn định trên đất trong một thời gian dài, đồng thời xây nhà và công trình, người chủ sở hữu QSD đất hợp pháp tuy biết hoặc phải biết nhưng không có ý kiến gì.

Tuy nhiên, cách giải quyết như vậy có thể bị xem là không tôn trọng và không bảo vệ quyền lợi chính đáng đối với đất của chủ sở hữu QSD đất tranh chấp đó, vì một phần đất (thông thường là đất ở, có nhà và có giá trị cao hơn đất nông nghiệp) bị cắt để chuyển cho người ở nhờ vì họ đã ở nhờ trên đất trong một thời gian dài??

Do đó trên thực tế, có không ít quyết định cho phép chủ sở hữu được lấy lại đất và nhà, đồng thời thanh toán lại cho người ở nhờ công sức đóng góp về quản lý, tôn tạo, làm tăng giá trị đất và tài sản trên đất.

Chính vì thực tiễn giải quyết phong phú và chưa có quy định cụ thể nên vai trò của luật sư là tối quan trọng. Luật sư có kinh nghiệm sẽ giúp chủ sở hữu bảo vệ quyền tài sản bằng chứng cứ pháp lý, đồng thời tư vấn về việc bồi thường công sức cho người ở nhờ. Ngược lại, đội ngũ luật sư cũng hỗ trợ người ở nhờ chứng minh công sức đóng góp và hoàn cảnh để được xem xét quyền lợi. Sự tham gia của luật sư đảm bảo vụ án được giải quyết có lợi, công bằng, minh bạch, giảm thiểu hệ lụy xã hội từ các tranh chấp đất đai phức tạp.

Trên đây là một số hướng giải quyết về Đánh giá công sức đóng góp vào việc quản lý, tôn tạo đất của người ở nhờ – phương hướng giải quyết chủ yếu của Toà. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 0364 919191 để được hỗ trợ, giải đáp.

LUẬTSƯ.NET với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng, sẽ giúp bạn hiểu thêm những thông tin cần biết về quy trình, báo giá, thời gian thực hiện và các lưu ý liên quan.

Xem thêm

Chi tiết cách chia thừa kế nhà đất khi là tài sản chung của vợ chồng

CĂN CỨ XÁC ĐỊNH CÔNG SỨC ĐÓNG GÓP VÀO VIỆC QUẢN LÝ, TÔN TẠO ĐẤT CHO NGƯỜI Ở NHỜ (Phần 1)

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp vay nợ
• Luật sư tư vấn giải quyết lĩnh vực hình sự
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lao động
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp thừa kế
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp quyền nuôi con
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp ly hôn
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lừa đảo online
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp dân sự
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp chia tài sản
• Luật sư tư vấn lập di chúc tại nhà

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

1. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
2. Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
3. Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
4. Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/