ĐẶT CỌC NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – CHẾ TÀI NÀO CHO NGƯỜI VI PHẠM?

Đánh giá bài viết

Chế tài là một trong những điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng đặt cọc bất động sản, đóng vai trò răn đe và là cơ sở pháp lý để xử lý khi một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết. Việc quy định rõ ràng các chế tài sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên bị thiệt hại và khuyến khích các bên nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ của mình.

XỬ LÝ TIỀN ĐẶT CỌC (PHẠT CỌC)

Quy định về việc xử lý tiền đặt cọc là cốt lõi của mọi hợp đồng đặt cọc, dựa trên nguyên tắc ai vi phạm cam kết thì sẽ mất hoặc phải trả lại số tiền đặt cọc kèm phạt.

Điều 328 BLDS 2015 quy định:
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nếu bên đặt cọc (thường là người mua hoặc người thuê) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán/thuê chính thức đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, họ sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Số tiền này sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (thường là người bán hoặc người cho thuê) để bù đắp cho việc lỡ cơ hội giao dịch và các chi phí liên quan. Hợp đồng cần nêu rõ quyền sở hữu số tiền này cho bên nhận đặt cọc trong trường hợp vi phạm.

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc (thường là người bán hoặc người cho thuê) từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán/cho thuê chính thức, họ sẽ phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền đã nhận và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc). Theo quy định của Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khoản tiền phạt cọc này thường là gấp đôi số tiền đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác cao hơn hoặc thấp hơn. Ví dụ, nếu cọc 100 triệu đồng và áp dụng chế tài phạt cọc gấp đôi, bên nhận đặt cọc sẽ phải trả lại 100 triệu đồng tiền cọc và 100 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 200 triệu đồng.

Tuy nhiên, Pháp luật dân sự không quy định mức tối thiểu, mức tối đa của giá trị đặt cọc và giá trị phạt cọc: Bên nào có lỗi thì phải chịu trách nhiệm thiệt hại về tài sản có giá trị tài sản tương đương với giá trị tài sản đã đặt cọc, “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Điều này có thể hiểu rằng các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn có một số Toà án có quan điểm cho rằng “giá trị khoản phạt tương đương với số tiền đặt cọc” là mức giới hạn tối đa và thoả thuận của các bên không được vượt qua giới hạn này.

BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI

Ngoài việc xử lý tiền đặt cọc theo nguyên tắc trên, các bên có thể thỏa thuận thêm về việc bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm hợp đồng.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế

Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm bồi thường cho những thiệt hại thực tế, trực tiếp và có thể chứng minh được mà họ phải gánh chịu. Ví dụ, nếu bên bán hủy cọc khiến bên mua phải thuê nhà tạm thời với chi phí cao hơn, hoặc bên bán phải chịu chi phí làm lại các thủ tục pháp lý. Để yêu cầu bồi thường, bên bị thiệt hại phải có nghĩa vụ chứng minh được các thiệt hại này là có thật, có căn cứ và là hậu quả trực tiếp của hành vi vi phạm.

Giới hạn bồi thường

Trong hợp đồng, các bên có thể lựa chọn thỏa thuận giới hạn mức bồi thường thiệt hại tối đa mà bên vi phạm phải chịu trước khi thiệt hại thực tế xảy ra và pháp luật dân sự không đưa ra giới hạn bồi thường theo thoả thuận của các bên. Tuy nhiên, giới hạn này không được trái với các quy định pháp luật về trách nhiệm bồi thường ngoài hợp đồng hoặc các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.

SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG VÀ TRỞ NGẠI KHÁCH QUAN

Để tránh các rủi ro không lường trước, hợp đồng đặt cọc nên có điều khoản rõ ràng về sự kiện bất khả kháng.

Khoản 1 Điều 156 BLDS 2015 quy định về sự kiện bất khả kháng như sau:

Điều 156. Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự
Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:
- Sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

– Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

– Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình;

Một số ví dụ có thể liệt kê bao gồm: thiên tai, lũ lụt, hỏa hoạn lớn, dịch bệnh, chiến tranh, thay đổi đột ngột chính sách của nhà nước mà ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch, v.v.

Khi sự kiện bất khả kháng xảy ra, hợp đồng cần quy định rõ cách xử lý. Đây là thoả thuận giữa các bên và được pháp luật cho phép. Thông thường sẽ xảy ra 3 hướng xử lý:

1. Các bên được miễn trách nhiệm pháp lý đối với việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong thời gian xảy ra sự kiện đó.

2. Các bên sẽ thương lượng lại các điều khoản với tinh thần thiện chí để tiếp tục thực hiện hợp đồng, đây là hướng giải quyết tiến bộ và được BLDS quy định:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản
Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
- a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
- b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
- c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
- d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
- đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Chấm dứt hợp đồng nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài và dẫn đến hậu quả không thể khắc phục được.

Bên chịu ảnh hưởng của bất khả kháng có nghĩa vụ phải thông báo kịp thời cho bên còn lại và cung cấp bằng chứng chứng minh sự kiện đó.

CÁC CHẾ TÀI KHÁC (NẾU CÓ)

Ngoài các chế tài chính như phạt cọc và bồi thường thiệt hại, các bên có thể linh hoạt thỏa thuận thêm các chế tài khác để đảm bảo tính nghiêm túc của hợp đồng, miễn là không trái với quy định của pháp luật. Các chế tài này có thể bao gồm:

– Phạt vi phạm hợp đồng: Một khoản tiền phạt riêng biệt được áp dụng cho một hành vi vi phạm cụ thể (ví dụ: chậm trễ trong việc cung cấp giấy tờ).

– Hủy bỏ hợp đồng: Quy định các trường hợp mà một bên có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến mục đích của hợp đồng không thể thực hiện được

– Yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng: Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm tiếp tục thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết.

– Các biện pháp khắc phục hậu quả khác: Bất kỳ biện pháp nào khác mà các bên thấy cần thiết để khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc giảm thiểu thiệt hại.

Việc chuẩn bị một hợp đồng đặt cọc bất động sản với các điều khoản chế tài rõ ràng và minh bạch không chỉ giúp dự phòng rủi ro mà còn là yếu tố then chốt để đảm bảo sự thành công và công bằng cho giao dịch.

Trên đây là những thông tin pháp lý chủ yếu về các chế tài trong hợp đồng đặt cọc nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 0364 919191 để được hỗ trợ, giải đáp.

LUẬTSƯ.NET với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng, sẽ giúp bạn hiểu thêm những thông tin cần biết về quy trình, báo giá, thời gian thực hiện và các lưu ý liên quan.

Xem thêm

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – ĐIỀU KHOẢN QUAN TRỌNG CẦN BIẾT

Đất đai lừa đảo cọc: Kẻ gian giăng bẫy, người mua tiền mất tật mang

Hợp đồng là gì? Phân loại các hợp đồng thường gặp 2025

Trách nhiệm dân sự – Nền tảng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong xã hội hiện đại

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/