Giả mạo ủy quyền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Nhận diện và xử lý hình sự

Thực trạng đáng lo ngại: Giả mạo ủy quyền để bán đất

Tình huống xảy ra phổ biến: Chủ đất (thường là người lớn tuổi, người đang ở xa hoặc yếu thế) bị người thân, người quen hoặc bên thứ ba lợi dụng lòng tin, ký giấy ủy quyền mà không hiểu rõ nội dung. Sau đó, người được ủy quyền sử dụng giấy này để chuyển nhượng đất trái ý chí thực sự của người ủy quyền, thậm chí có trường hợp giả chữ ký hoặc làm giả toàn bộ văn bản ủy quyền.

Mục đích rõ ràng là chiếm đoạt quyền sử dụng đất bằng thủ đoạn gian dối: làm giả chữ ký, giả mạo ý chí hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền. Hậu quả là chủ đất mất quyền sử dụng đất, người mua mất tiền, còn kẻ lừa đảo thu lợi bất chính.

Một số tình huống khác còn tinh vi hơn: Sau khi có văn bản ủy quyền hợp pháp (có công chứng), người được ủy quyền lại “vượt quá phạm vi ủy quyền” – chẳng hạn ủy quyền để chăm sóc, giữ hộ đất nhưng lại đem đi bán, cầm cố.

Căn cứ pháp lý áp dụng: Hành vi trên có thể bị truy cứu tội gì?

Trường hợp 1: Làm giả giấy ủy quyền hoặc giả chữ ký

Đây là hành vi làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức nếu giấy ủy quyền có công chứng. Có thể bị xử lý về tội Làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo Điều 341 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Khung hình phạt: Phạt tù từ 06 tháng đến 07 năm tùy mức độ vi phạm.

Trường hợp 2: Có giấy ủy quyền thật nhưng chuyển nhượng vượt phạm vi ủy quyền hoặc trái ý chí chủ đất

Hành vi này dùng thủ đoạn gian dối để bán đất không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 BLHS 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Cụ thể:

• Giả mạo ý chí: Làm cho bên mua tin rằng người ủy quyền đồng ý bán, nhưng thực tế không phải vậy.
• Hậu quả: Người ủy quyền bị mất đất, người mua bị lừa, bị hủy giao dịch.

Mức phạt theo Điều 174 BLHS: Phạt tù từ 01 năm đến chung thân tùy vào giá trị tài sản chiếm đoạt (dưới 02 triệu đồng đến trên 500 triệu đồng) và tình tiết tăng nặng.

Căn cứ pháp lý áp dụng

Hành vi trên có thể bị truy cứu theo Điều 174 BLHS về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cấu thành tội phạm gồm:

• Thủ đoạn gian dối: Dùng hợp đồng ủy quyền giả mạo, hoặc vượt quá nội dung được ủy quyền, tạo niềm tin giả cho bên mua.
• Hành vi chiếm đoạt: Sau khi có hợp đồng ủy quyền, người phạm tội chuyển nhượng và nhận tiền từ bên mua.
• Hậu quả: Người ủy quyền mất quyền sử dụng đất, bên mua mất tài sản.

Nếu có hành vi làm giả hợp đồng ủy quyền hoặc giả chữ ký, thì còn có thể bị truy cứu theo Điều 341 BLHS – Tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức.

Các quy định liên quan:

• Luật Đất đai 2024 (Điều 45): Việc chuyển nhượng phải có sự tự nguyện, hợp pháp, đầy đủ điều kiện pháp lý.
• Bộ luật Dân sự 2015: Hợp đồng ủy quyền là giao dịch dân sự, nếu vô hiệu do bị giả mạo ý chí thì sẽ không có giá trị pháp lý.
• Luật Công chứng 2014: Công chứng viên phải xác minh năng lực, sự tự nguyện của người ký văn bản – nếu bị làm giả, văn bản có thể bị vô hiệu hóa.

Người dân cần làm gì để tránh rủi ro

Đây là một hình thức lừa đảo tinh vi, vì có sự “che đậy” bằng giấy tờ công chứng tưởng như hợp pháp. Nhiều trường hợp người dân không phát hiện ra cho đến khi đất bị sang tên, thậm chí xây dựng xong.

Đề tránh rủi ro, người dân cần đặc biệt cảnh giác khi ủy quyền liên quan đến đất đai, nhất là với người thân, con cháu.

• Không ký giấy ủy quyền nếu chưa hiểu rõ nội dung.
• Luôn có mặt trực tiếp tại công chứng để đảm bảo không ai thay đổi nội dung trái ý chí.
• Kiểm tra kỹ nội dung ủy quyền: Có giới hạn phạm vi không? Có cho phép bán đất không?
• Khi nghi ngờ bị giả mạo ý chí hoặc vượt quá ủy quyền, cần:
• Khiếu nại lên văn phòng công chứng.
• Tố giác tội phạm tại công an hoặc VKS.
• Yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.

Kết luận

Giả mạo ý chí của người ủy quyền để chuyển nhượng đất không chỉ là hành vi phi đạo đức mà còn có thể bị xử lý hình sự nghiêm khắc. Người dân cần nâng cao cảnh giác, không nên dễ dàng ký các giấy tờ liên quan đến đất đai khi chưa hiểu rõ, đồng thời chủ động tố giác các hành vi lợi dụng giấy ủy quyền để lừa đảo.

Xem thêm 

Bóng tối của lòng tin: Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và những hệ lụy đau lòng

Mở Công ty tư vấn du học rồi lừa đảo hàng chục người

Công Ty Bất Động Sản Lừa Đảo: Dấu Hiệu và Cách Phòng Tránh(Mở trong cửa số mới)