HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI – ĐIỀU KHOẢN QUAN TRỌNG CẦN BIẾT

5/5 - (1 bình chọn)

Hợp đồng đặt cọc nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, dù chỉ là một cam kết sơ bộ, lại đóng vai trò tối quan trọng trong việc định hình các điều khoản cơ bản của giao dịch chính thức sau này. Một hợp đồng đặt cọc chặt chẽ với đầy đủ các điều khoản quan trọng sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán, đồng thời giảm thiểu đáng kể nguy cơ phát sinh tranh chấp.

1. MỤC ĐÍCH VÀ SỐ TIỀN ĐẶT CỌC

Điều khoản đầu tiên và cơ bản nhất của hợp đồng đặt cọc là mục đích đặt cọc. Các bên cần ghi rõ ràng mục đích của khoản đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết hay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong tương lai. Tránh những diễn đạt chung chung, mơ hồ có thể gây hiểu lầm về bản chất của giao dịch.

Tiếp theo là số tiền đặt cọc. Khoản tiền này phải được ghi rõ ràng cả bằng số và bằng chữ, kèm theo đơn vị tiền tệ cụ thể (ví dụ: VNĐ, USD). Đồng thời cần lưu ý rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra giới hạn cho số tiền đặt cọc đối với đối tượng giao dịch là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cụ thể là không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
(…)
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

2. GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THANH TOÁN

Để tránh tình trạng “lật kèo” tăng giá sau khi nhận cọc, hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ giá chuyển nhượng cuối cùng của bất động sản. Nếu giá chưa thể cố định, cần nêu rõ nguyên tắc xác định giá. Bên cạnh đó, phương thức thanh toán cũng cần được dự liệu chi tiết ngay từ ban đầu. Điều này bao gồm việc nêu rõ số lần thanh toán, thời điểm cụ thể cho từng đợt (ví dụ: khi ký hợp đồng mua bán, khi bàn giao nhà, khi công chứng…), số tiền phải thanh toán cho mỗi đợt, và hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản ngân hàng). Về vấn đề này, Điều 25 luật KDBĐS quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng đặt ra giới hạn như sau:

– Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Đặc biệt, nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

3. THỜI HẠN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG CHÍNH THỨC

Một điều khoản không thể thiếu là thời hạn cụ thể để hai bên ký kết hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng bất động sản chính thức. Đây là một cột mốc pháp lý quan trọng. Hợp đồng đặt cọc cần xác định rõ ngày, tháng, năm cụ thể là thời hạn cuối cùng, và quan trọng là phải quy định rõ hậu quả pháp lý nếu một trong hai bên không ký hợp đồng chính thức đúng thời hạn (ví dụ: bên đặt cọc mất cọc, bên nhận đặt cọc bị phạt cọc).

4. THỜI GIAN VÀ ĐIỀU KIỆN BÀN GIAO BẤT ĐỘNG SẢN

Mặc dù việc bàn giao thường diễn ra trong hợp đồng chính, hợp đồng đặt cọc vẫn nên có những thỏa thuận cơ bản về thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua (ngày, tháng, năm cụ thể). Đồng thời, cần mô tả sơ bộ tình trạng bất động sản khi bàn giao (nhà mới/ đã qua sử dụng, có nội thất hay không, có các tài sản gắn liền khác không). Nếu có bất kỳ thỏa thuận nào về việc sửa chữa hay cải tạo bất động sản trước khi bàn giao, cần ghi rõ trách nhiệm và thời gian hoàn thành của bên liên quan.

5. CÁC KHOẢN THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ LIÊN QUAN

Đây là một trong những nguyên nhân phổ biến gây tranh chấp sau này nếu không được làm rõ từ đầu. Các bên cần thỏa thuận rõ ràng bên nào sẽ chịu trách nhiệm thanh toán các khoản thuế, phí và lệ phí phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, và phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất/sở hữu tài sản.

6. CÁC ĐIỀU KIỆN PHÁT SINH (NẾU CÓ)

Trong nhiều giao dịch, việc ký kết hợp đồng chính có thể phụ thuộc vào một số điều kiện nhất định. Hợp đồng đặt cọc (hợp đồng phụ) cần được dự liệu và liệt kê những điều kiện phát sinh này (ví dụ: bên mua vay được ngân hàng, bên bán hoàn tất các thủ tục pháp lý còn thiếu, hoặc xử lý tài sản đang thế chấp). Các bên cần quy định cụ thể thời hạn để thực hiện các điều kiện này và quan trọng hơn là xác định rõ hậu quả pháp lý nếu các điều kiện này không xảy ra (ví dụ: gia hạn thời gian, hủy bỏ hợp đồng và hoàn trả cọc mà không có phạt).

7. CHẾ TÀI KHI VI PHẠM HỢP ĐỒNG

Chế tài là phần quan trọng nhất để đảm bảo tính ràng buộc của hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng phải quy định rõ ràng cách thức xử lý tiền đặt cọc khi một bên vi phạm:

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán).
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt cọc (theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 là gấp đôi số tiền cọc, trừ khi có thỏa thuận khác).

Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận về bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm. Cuối cùng, hợp đồng cũng cần có điều khoản về sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, thay đổi chính sách nhà nước…), quy định cách xử lý khi các sự kiện này xảy ra để các bên được miễn trách nhiệm hoặc thỏa thuận lại.

8. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Để tránh những rắc rối pháp lý kéo dài, hợp đồng đặt cọc nên có điều khoản về phương thức giải quyết tranh chấp. Thông thường, phương thức giải quyết bằng con đường thương lượng, hòa giải để tìm tiếng nói chung là phổ biến và tiết kiệm chi phí kiện tụng và pháp lý. Tuy nhiên, nếu không thể giải quyết bằng thương lượng, cần quy định rõ cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp (Tòa án), và có thể thỏa thuận cụ thể Tòa án cấp nào (ví dụ: Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản hoặc nơi cư trú/ có trụ sở của một trong các bên) để tránh mất thời gian xác định thẩm quyền.

9. CÁC ĐIỀU KHOẢN BỔ SUNG KHÁC

Tùy theo tính chất cụ thể của giao dịch, các bên có thể đưa vào hợp đồng đặt cọc những điều khoản bổ sung khác miễn là không trái với quy định của pháp luật. Ví dụ, thỏa thuận về việc sử dụng thông tin cá nhân, bảo mật thông tin, nghĩa vụ thông báo cho nhau khi có thay đổi địa chỉ liên lạc, hoặc các cam kết cụ thể về việc bên bán sẽ hỗ trợ bên mua trong quá trình làm thủ tục sang tên, đổi chủ.

KẾT LUẬN

Việc soạn thảo một hợp đồng đặt cọc bất động sản đòi hỏi sự tỉ mỉ và hiểu biết pháp luật sâu rộng. Bằng cách làm rõ từng điều khoản nêu trên, các bên có thể chủ động kiểm soát rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và hướng tới một giao dịch chuyển nhượng bất động sản an toàn, minh bạch.

Chính vì sự phức tạp và ý nghĩa của hợp đồng đặt cọc là bước đệm quan trọng để các bên tiến tới ký kết hợp đồng chính thức, vai trò của luật sư trở nên vô cùng thiết yếu. Một luật sư chuyên nghiệp không chỉ giúp quývị rà soát kỹ lưỡng các điều khoản, đảm bảo chúng rõ ràng, đầy đủ và tuân thủ pháp luật, mà còn có thể tư vấn chuyên sâu về các rủi ro tiềm ẩn dựa trên kinh nghiệm thực tiễn, đồng thời nhận diện những “bẫy” pháp lý, kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ bất động sản, xác minh năng lực và thiện chí của các bên liên quan. Hơn thế nữa, luật sư có thể trực tiếp tham gia đàm phán các điều khoản, đảm bảo quyền lợi của bạn được bảo vệ tối đa. Sự tham gia của luật sư không chỉ mang lại sự an tâm về mặt pháp lý mà còn giúp quy trình đặt cọc diễn ra suôn sẻ, giảm thiểu khả năng phát sinh tranh chấp hay những hệ lụy pháp lý không mong muốn về sau. Đầu tư vào dịch vụ pháp lý từ ban đầu chính là cách thông minh để bảo vệ khoản tài sản lớn của quý vị trong giao dịch bất động sản nói chung và giao dịch về bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng.

Trên đây là những thông tin pháp lý chủ yếu về các điều khoản quan trọng trong hợp đồng đặt cọc nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ0364 919191 để được hỗ trợ, giải đáp.

LUẬTSƯ.NET với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng, sẽ giúp bạn hiểu thêm những thông tin cần biết về quy trình, báo giá, thời gian thực hiện và các lưu ý liên quan.

Xem thêm

Đất đai lừa đảo cọc: Kẻ gian giăng bẫy, người mua tiền mất tật mang

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc

Người có công xây mới nhà ở được hỗ trợ 60 triệu đồng/hộ

Đăng ký xây dựng: Thay đổi nhỏ – tác động lớn đến thủ tục hành chính

ĐIỀU KIỆN GIAO DỊCH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/