Rủi ro khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật Việt Nam quy định chặt chẽ về việc thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi của các bên, đặc biệt là bên mua. Hãy cùng Luậtsư.net tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.

1. Điều kiện để mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 24 Luật KDBĐS 2023, nhà ở hình thành trong tương lai để được mua bán cần đáp ứng điều kiện:

• Đã được khởi công xây dựng.
• Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất:
  • Quyết định giao đất.
  • Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất.
  • Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
  • Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Có một trong các loại giấy tờ:
  • Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
    • Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép giấy xây dựng.
  • Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
    • Hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng.
• Giấy tờ nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định tương ứng theo tiến độ dự án.
  • Trường hợp là nhà chung cư, toà nhà hỗn họp có nhà ở:
    • Phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng.

Ngoài ra, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần lưu ý:

• Phải có thông báo bằng văn bản về việc nhà ở đã đủ điều kiện mua bán.
• Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
• Nhà ở phải đáp ứng thêm điều kiện:
  • Điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 14 Luật KDBĐS 2023.
  • Điểm c khoản 2 Điều 14 Luật KDBĐS 2023.
• Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
• Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần:
  • Đáp ứng thêm điều kiện tại khoản 3 Điều 14 Luật KDBĐS 2023.

2. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tại khoản 1 Điều 46 Luật KDBĐS 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần có nội dung chính sau:

• Tên, địa chỉ của các bên.
• Các thông tin về bất động sản.
• Giá bán nhà ở hình thành trong tương lai.
• Phương thức và thời hạn thanh toán.
• Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
• Thời hạn giao, nhận nhà ở hình thành trong tương lai và hồ sơ kèm theo.
• Bảo hành.
• Quyền, nghĩa vụ các bên.
• Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
• Phạt vi phạm.
• Các trường hợp chấm dứt, huỷ bỏ hợp đồng.
• Biện pháp xử lý.
• Phương thức giải quyết tranh chấp.
• Thời điểm hiệu lực của hợp đồng.

3. Các rủi ro trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Khi thực hiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không thể tránh khỏi một số rủi ro. Cụ thể:

Rủi ro pháp lý:

• Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý:
  • Khi chưa đáp ứng được những điều kiện sẽ sẽ dẫn đến việc dự án bị đình trệ hoặc không thể triển khai.
• Hợp đồng mua bán không rõ ràng các điều khoản dẫn đến phát sinh tranh chấp.
• Chủ đầu tư thế chấp dự án:
  • Trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng:
    • Chủ đầu tư có thể sẽ thế bị thu hồi khi không đủ khả năng tài chính cho thực hiện dự án.
  • Điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.

Rủi ro về tài chính

• Chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc ngừng thi công
  • Điều này có thể xuất phát từ việc thiếu vốn, gặp khó khăn về tài chính dẫn đến việc chấm tiến độ hoặc không thể thi công.
• Giá nhà tăng cao:
  • Giá nhà có thể tăng cao so với giá đã thỏa thuận trong hợp đồng, người mua phải trả thêm tiền hoặc từ bỏ việc mua nhà.

Rủi ro về thời gian

• Giao nhà chậm tiến độ:
  • Chủ đầu tư có thể giao nhà chậm tiến độ so với thời gian đã cam kết trong hợp đồng, gây ảnh hưởng đến kế hoạch của người mua.
• Thay đổi thời gian bàn giao nhà:
  • Chủ đầu tư có thể thay đổi thời gian bàn giao nhà nhiều lần, gây khó khăn cho người mua

4. Cách phòng tránh những rủi ro

Để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần:

• Tìm hiểu kỹ về uy tín và năng lực của chủ đầu tư.
• Kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý của dự án.
• Đọc kỹ hợp đồng mua bán.
• Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bảo lãnh của ngân hàng.
• Thường xuyên theo dõi tiến độ thi công của dự án.
• Tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản hoặc luật sư.

Kết luận

Hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro nếu không tìm hiểu kỹ. Do đó, trước khi ký kết, người mua cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án, đọc kỹ hợp đồng, yêu cầu bảo lãnh ngân hàng và thanh toán theo đúng quy định để bảo vệ quyền lợi của mình.