Bỏ qua điều hướng, đến nội dung bài viết
KhácBài viết pháp lý

CẢI TẠO NHÀ Ở: “MUỐN SỬA LÀ SỬA” CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Cải tạo nhà ở không xin phép có bị phạt? Cập nhật Luật Xây dựng 2025, Nghị định 339/2026: khi nào được miễn phép, mức phạt, cách xử lý.

Bảo Hân
Cải tạo nhà ở không xin phép có bị phạt? Cập nhật Luật Xây dựng 2025, Nghị định 339/2026: khi nào được miễn phép, mức phạt, cách xử lý.
Cải tạo nhà ở không xin phép có bị phạt? Cập nhật Luật Xây dựng 2025, Nghị định 339/2026: khi nào được miễn phép, mức phạt, cách xử lý.

Muốn sửa nhà là chuyện thường tình của mỗi gia đình. Nhiều người nghĩ chỉ cần sửa bên trong thì không cần xin phép. Nhưng thực tế không phải lúc nào cũng vậy. Cải tạo nhà ở không xin phép có thể bị phạt nếu rơi vào trường hợp quy định phải có giấy phép.

Bài viết dưới dây của Luật sư Lê Tuấn Anh, Công ty Luật Sư LTA - – luậtsư.net sẽ phân tích rõ về thủ tục này.

1. Giấy phép xây dựng là gì?

Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng 2025 quy định:

Giấy phép xây dựng là văn bản do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Theo quy định, Giấy phép xây dựng sẽ có 3 loại chính:

- Giấy phép xây dựng mới.

- Giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

- Giấy phép xây dựng có thời hạn.

2. Các trường hợp KHÔNG CẦN xin giấy phép

Theo điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 người cải tạo có thể thực hiện mà không cần xin phép khi chỉ:

- Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc mặt ngoài nhưng không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc.

- Cải tạo không thay đổi mục đích, công năng sử dụng.

- Không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực.

- Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.

- Bảo đảm yêu cầu về bảo vệ môi trường.

- Bảo đảm khả năng kết nối với hạ tầng kỹ thuật.

Vậy nên chỉ khi thuộc trường hợp không cần xin giấy phép theo quy định thì người cải tạo mới không cần phải xin giấy phép xây dựng.

3. Hậu quả pháp lý khi cải tạo nhà ở mà không xin phép

Mức phạt quy định tại khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP như sau:

“Điều 25. Vi phạm của chủ đầu tư về chủ xây dựng

7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

d) Phạt tiền từ 140.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.”

4. Cách xử lý khi cải tạo nhà ở:

Trước khi tiến hành cải tạo lại nhà ở của mình, cần phải chú ý các vấn đề sau:

- Kiểm tra khu vực cải tạo có thuộc trường hợp cần phải xin phép hay không.

- Nếu thuộc trường hợp phải xin giấy phép, cần chuẩn bị hồ sơ nộp cơ quan có thẩm quyền xin giấy phép xây dựng cải tạo nhà ở.

Bộ hồ sơ thường có các giấy tờ như sau:

- Đơn đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo công trình nhà ở riêng lẻ.

- Giấy tờ hợp pháp về nhà ở.

- Bản vẽ hiện trạng.

- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo.

5. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Thay tường ngăn phòng bên trong có cần xin phép không?

Nếu tường ngăn không phải tường chịu lực, không thay đổi công năng, không cần phép theo quy định tại Điểm h Khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Cải tạo nhà mà không đủ điều kiện miễn phép thì cần làm gì trước khi thi công xây dựng?

Phải nộp hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo cho cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thi công sau khi được cấp phép.

Sơn lại tường, lát nền, thay thiết bị vệ sinh có cần xin phép không?

Không. Đây là sửa chữa bên trong, không đụng kết cấu chịu lực, không đổi công năng nên được miễn phép theo điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

6. Kết luận

Cải tạo nhà ở không xin phép chỉ hợp pháp khi rơi vào các trường hợp được miễn theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025. Nếu thay đổi kết cấu, kích thước, công năng hoặc mặt ngoài tiếp giáp đường đô thị, bạn bắt buộc có giấy phép. Hãy xác định rõ phạm vi trước khi làm để tránh bị phạt tiền hoặc buộc tháo dỡ.

Bài viết chỉ cung cấp thông tin tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn luật sư chuyên nghiệp. Mỗi trường hợp có chi tiết khác nhau, vui lòng liên hệ trực tiếp luật sư để được hỗ trợ cụ thể và chính xác nhất.

 Liên hệ ngay với chúng tôi để được Luật sư hỗ trợ kịp thời.

LUẬTSƯ.NET CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Luậtsư.net – dịch vụ luật sư uy tín tại TP.HCM.

📞 Số điện thoại: 0919989876 
📍 Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

  1. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
  2. Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
  3. Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
  4. Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Bài cùng chuyên mục