Đất mua bằng giấy viết tay là một hình thức giao dịch khá phổ biến ở Việt Nam, đặc biệt là ở các vùng nông thôn hoặc những nơi có giá trị đất chưa cao. Hiện nay, hình thức này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý cho cả người mua và người bán.
Đất mua bằng giấy viết tay là gì?
Không có quy định pháp luật cụ thể cho việc mua đất bằng giấy viết tay. Tuy nhiên, có thể hiểu đây là một cách gọi khác của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không được công chứng hoặc chứng thực.
Đất mua bằng giấy viết tay có còn hiệu lực?
Chuyển nhượng từ ngày 1/8/2024
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Do đó, tất cả các hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực. Trừ trường hợp một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc.
Tuy nhiên, căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực. Việc đất mua bằng giấy tay vẫn có thể được công nhận nếu một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ.
Để yêu cầu Tòa án công nhận việc mua đất bằng giấy tay sau ngày 01/8/2024 lại càng khó khăn và mất thời gian hơn rất nhiều. Do đó, để thực hiện mua bán, chuyển nhượng cần phải được công chứng, chứng thực tránh xảy ra tranh chấp không đáng có.
Chuyển nhượng trước ngày 1/8/2024
Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận mà mua bán đất bằng giấy viết tay
Căn cứ khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Nếu đã chuyển nhượng trên thực tế thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nữa mà phải thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà mua bán đất bằng giấy viết tay
Căn cứ khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định thì người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có Giấy chứng nhận mới.
Để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Kết luận
Việc mua bán đất bằng giấy tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tranh chấp, đặc biệt là khi có tranh chấp xảy ra. Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ bắt buộc phải đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất. Bên mua nên yêu cầu bên bán làm đủ các thủ tục pháp lý để tránh các tranh chấp về sau.
