MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG – RỦI RO TIỀM ẨN VÀ LỘ TRÌNH AN TOÀN

Đánh giá bài viết

Giấc mơ sở hữu một căn nhà hay một mảnh đất, nhà xưởng cho riêng minh luôn là mục tiêu lớn của nhiều người. tuy nhiên, thị trường bất động sản không chỉ có những giao dịch đơn thuần. Một trong những loại hình giao dịch phổ biến nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro chính là mua bất động sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Liệu tài sản đang bị ràng buộc bởi nghĩa vụ nợ có thể chuyển nhượng một cách an toàn? Làm thế nào để người mua bảo vệ quyền lợi của mình, tránh vướng vào những tranh chấp pháp lý phức tạp?

LUẬTSƯ.NET sẽ giúp bạn phác thảo rõ ràng các ranh giới cần tránh và chỉ ra lộ trình giao dịch an toàn, minh bạch khi mua bất động sản đang thế chấp.

1. BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG THẾ CHẤP NGÂN HÀNG – BẬN CẦN HIỂU GÌ?

Thế chấp bất động sản là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, nhà xưởng,…) thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng), mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Nói cách khác, tài sản đó đang là vật đảm bảo cho một khoản vay.

Theo quy định hiện nay, pháp luật Việt Nam (Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Các tổ chức tín dụng 2024) cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng tài sản đang chế chấp, nhưng phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện. Cụ thể, việc chuyển nhượng phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (ngân hàng).

=> Việc mua bán vẫn có thể thực hiện, nhưng ngân hàng nắm giữ quyền lợi quan trọng đối với tài sản. Mọi giao dịch liên quan đến tài sản đó đều có sự chấp thuận và tham gia của ngân hàng để đảm bảo quyền lợi của họ được ưu tiên.

2. TẠI SAO CẦN CẨN TRỌNG KHI MUA BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG THẾ CHẤP?

Mua bất động sản đang thế chấp ẩn chưa nhiều rủi ro hơn so với giao dịch thông thường. Việc không năm rõ hoặc bỏ qua các rủi ro này có thể dẫn đến những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, gây thiệt hại lớn về tài chính và thời gian cho người mua:

Rủi ro từ khoản vay thế chấp:

Giá trị khoản vay lớn hơn giá trị bán: Bên bán có thể không đủ tiền để tất toán khoản vay nếu giá trị nợ ngân hàng lớn hơn số tiền bạn mua. Giao dịch sẽ không thể hoàn thành.
Bên bán không thực hiên nghĩa vụ: Bên bán có thể không sử dụng tiền đặt cọc hoặc tiền thanh toán của bạn để trả nợ ngân hàng, dẫn đến việc tài sản không được giải chấp và bạn không thể sang tên.
Quyền ưu tiên của ngân hàng: Trong trường hợp có tranh chấp phát sinh (ví dụ: bên bán vỡ nợ,…), ngân hàng có quyền ưu tiên xử lý tài sản để thu hồi nợ trước tiên. Điều này gây thiệt hại trực tiếp cho quyền lợi của bạn, thậm chí có thể mất trắng tài sản.

Rủi rõ về việc đặt cọc: Nếu bạn đặt cọc một khoản tiền lớn mà không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ (như hợp đồng ba bên với ngân hàng), trong trường hợp giao dịch không thành do lỗi của bên bán hoặc vướng mắt pháp lý, việc đòi lại tiền cọc sẽ rất khó khăn và tốn kém thời gian, chi phí.

3. GIỚI HẠN PHÁP LÝ – NHỮNG SAI LẦM TUYỆT ĐỐI CẦN TRÁNH

Để tự bảo vệ mình, người mua cần nằm lòng những giới hạn sau đây và tuyệt đối tránh mắc phải:

Chuyển tiền tất toán nợ trực tiếp cho bên bán: Không bao giờ chuyển tiền để Bên bán tự đi tất toán nợ với ngân hàng. Luôn luôn yêu cầu dòng tiền được chuyển thẳng vào tài khoản của ngân hàng để tất toán khoản vay dưới sự giám sát của tất cả các bên.
Đặt cọc số tiền lớn mà không có hợp đồng ba bên: Hợp đồng đặt cọc thông thường giữa hai bên mua bán sẽ không đủ đảm bảo khi có ngân hàng liên quan. Nếu không có sự tham gia của ngân hàng, mọi tranh chấp phát sinh có thể kiến bạn mất quyền kiểm soát đối với khoản tiền đã đặt.
Bỏ qua bước xác minh thông tin tài sản: Đừng tin lời người bán một cách mù quán. Luôn tự mình hoặc thông qua Luật sư kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý, tổng số dư nợ và lịch sử giao dịch của tài sản tại cơ quan có thẩm quyền và ngân hàng.

4. PHƯƠNG ÁN CHUYỂN NHƯỢNG AN TOÀN

Để giảm thiểu tối đa rủi ro, cấn tiến hành thực hiện các thủ tục đặt cọc và mua bán thông qua một thỏa thuận ba bên (Người mua – Người bán – Ngân hàng)., thường bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác minh pháp lý và đàm phán sơ bộ

Kiểm tra Giấy chứng nhận: Yêu cầu xem bản chính GCN để xác nhận thông tin chủ sở hữu và kiểm tra trang bổ sung để xem chi tiết thông tin đăng ký thế chấp.
Làm việc với Ngân hàng: Cùng với bên bán, làm việc trực tiếp với Ngân hàng đang nhận thế chấp để yêu cầu một văn bản xác nhận chính thức về tổng dư nợ (bao gồm cả gốc và lãi) tính đến thời điểm dự kiến giao dịch.

Bước 2: Lập và ký Hợp đồng Đặt cọc BA BÊN

Đây là bước quan trọng nhất để bảo vệ cho người mua. Các bên sẽ ký một hợp đồng chung với các nội dung chính như:

Các bên tham gia: Người mua, người bán, và đại diện có thẩm quyền của Ngân hàng.

Nội dung chính:

– Ngân hàng xác nhận bằng văn bản tổng số dư nợ chính xác.
– Thống nhất lộ trình tham gia: Người mua sẽ đặt cọc một khoản tiền bằng cách chuyển khoản vào một tài khoản do ngân hàng chỉ định để tất toán một phần khoản vay.
– Ngân hàng cam kết sẽ chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, văn bản đồng ý giải chấp và cử người đại diện tham gia vào ngày công chứng Hợp đồng mua bán (Hợp đồng chuyển nhượng).
– Thỏa thuận rằng số tiền còn lại sẽ được người mua ưu tiên chuyển cho Ngân hàng để tất toán hết nợ, phần dư (nếu có) mới được chuyển cho bên bán.

Bước 3: Công chứng, Giải chấp và Thanh toán đồng thời

Tất cả các bên (Mua, Bán, Ngân hàng) cùng có mặt tại Văn phòng công chứng để thực hiện các công việc đồng thời:

Người mua chuyển phần tiền còn lại để tất toán khoản vay vào tài khoản của Ngân hàng.
Sau khi xác nhận đã nhận đủ tiền, đại diện Ngân hàng ký các văn bản xóa đăng ký thế chấp và bàn giao GCN bản gốc ngay tại phòng công chứng.
Người mua và bên bán ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Người mua thanh toán số tiền cuối cùng (nếu còn) cho bên bán.

Bước 4: Đăng ký biến động (sang tên)

Sau khi hoàn tất, người mua nộp bộ hồ sơ (gồm gồm Hợp đồng mua bán đã công chứng, văn bản xóa thế chấp, GCN bản gốc, tờ khai thuế…) lên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục sang tên.

LỜI KHUYÊN TỪ LUẬTSƯ.NET

Giao dịch mua bán bất động sản đang thế chấp là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật. Để đảm bảo quyền lợi của mình một cách tối đa, hãy luôn tìm kiếm sự tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp từ luật sư chuyên về bất động sản. Luật sư sẽ giúp bạn rà soát hồ sơ, soạn thảo các hợp đồng chặt chẽ, đại diện đàm phán với các bên và giám sát toàn bộ quá trình giao dịch để đảm bảo an toàn tuyệt đối.

LUẬTSƯ.NET với đội ngũ chuyên gia am hiểu sâu sắc Luật Đất đai và Bất động sản, sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên mọi giao dịch, biến những rủi ro tiềm ẩn thành cơ hội sở hữu tài sản an toàn và bền vững.

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

“Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/

Xem thêm:
TUÂN THỦ PHÁP LUẬT TRONG TỐ TỤNG DÂN SỰ – NGUYÊN TẮC BẤT BIẾN KHÔNG CÓ NGOẠI LỆ
Bồi thường & Trợ cấp tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp – “Kim chỉ nam” pháp lý giúp doanh nghiệp an tâm thực hiện
Phân loại tranh chấp lao động – “Cá nhân” hay “Tập thể”?
Hòa giải tranh chấp lao động cá nhân tại cơ sở – “Chìa khóa vàng” và vai trò then chốt của Hòa giải viên
Giải quyết tranh chấp lao động cá nhân tại Hội đồng trọng tài lao động – Lựa chọn TỐI ƯU hay “con dao hai lưỡi”?
Doanh nghiệp cần làm gì khi đối mặt với tranh chấp lao động tập thể?
Công đoàn – Tiếng nói quyền lực của người lao động khi xảy ra tranh chấp.