Nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành một xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia, đặc biệt là ở các thành phố lớn, nơi nhu cầu về nhà ở luôn tăng cao. Đây là loại hình bất động sản mà người mua sẽ ký hợp đồng mua bán và thanh toán trước khi công trình hoàn thiện. Tuy nhiên, quy trình và thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải lúc nào cũng rõ ràng và dễ dàng.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo đó, việc mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai thì khi kí kết hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận.
Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định:
(1) Chuẩn bị hồ sở chuyển nhượng:
– Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
– Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản:
- 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu.
- 01 bản nộp cho cơ quan thuế.
- 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
- 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu.
- 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu.
– Trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.
(2) Công chứng hồ sơ:
Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm:
– Các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
– Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
– Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án.
– Bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
– Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng.
(3) Nộp thuế, phí và lệ phí
Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
(4) Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư:
– Một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng.
– Các giấy tờ trong hồ sơ:
- 08 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế.
– Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ theo quy định chủ đầu tư dự án có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
– Sau khi xác nhận, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 06 hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.
– Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
– Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.
– Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
