Tìm hiểu cách đòi lại tiền từ công ty bất động sản lừa đảo cùng LUẬTSƯ.NET. Hướng dẫn chi tiết từ luật sư chuyên nghiệp giúp bạn bảo vệ quyền lợi hiệu quả. Tư vấn ngay hôm nay!
Mỗi năm, hàng nghìn giao dịch bất động sản diễn ra tại Việt Nam. Song song với đó, không ít vụ kiện tụng liên quan đến việc đòi lại tiền đặt cọc cũng xảy ra. Chị Hà, một khách hàng tại Vĩnh Long, đã từng trải qua một trải nghiệm không hề dễ chịu với cảm giác bị “lọc lừa” bởi một công ty Bất động sản đặt trụ sở tại quận Bình Tân, HCM. Nhưng giao dịch đất nền tại huyện Cần Đước, tỉnh Long An. Công ty BĐS hứa hẹn với chị Hà rằng chỉ cần đóng 500 triệu, toàn bộ số tiền còn lại (1.100.000.000 đồng) ngân hàng sẽ cho vay. Và hồ sơ sẽ hoàn tất sau 1 tháng. Tuy nhiên đến 1 năm sau thì công ty này vẫn chưa thực hiện lời hứa của mình và viện mọi lý do để khoái thác trách nhiệm. Đỉnh điểm công ty này trả lời rằng ngân hàng không cho vay nữa. Thấy bị lừa, chị Hà đã nhiều lần yêu cầu hoàn trả tiền, nhưng đến nay vẫn chưa lấy lại được số tiền đã bỏ ra.
Câu chuyện của chị Hà không phải là cá biệt. Tiền đặt cọc, vốn được xem là một phần bảo đảm cho giao dịch bất động sản, lại trở thành nỗi lo lắng của nhiều người khi giao dịch không diễn ra như mong đợi. Vậy, khi gặp phải tình huống tương tự, người mua nhà phải làm thế nào để đòi lại quyền lợi của mình?
Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc trên. Chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức cơ bản về pháp luật, các bước thực hiện và những lưu ý quan trọng để tự tin đòi lại tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản không thành công. Bài viết hướng đến những người đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản nhưng gặp phải khó khăn, đặc biệt là những người không am hiểu về pháp luật.
Khái niệm và ý nghĩa của tiền đặt cọc
Đặt cọc là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và được quy định riêng thành một điều luật cụ thể tại Điều 328 như sau:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng cũng đồng thời là một giao dịch dân sự nên để một giao dịch đặt cọc có hiệu lực thì vẫn cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch sự nói chung.
Hãy liên hệ với LuậtSư.net để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Tư vấn hoàn toàn miễn phí!
Ý nghĩa
Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận”
Như vậy Đặt cọc là ý nghĩa:
1. Bảo đảm thực hiện hợp đồng: Giúp đảm bảo rằng cả hai bên sẽ thực hiện đúng các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Phần thanh toán trước: Là một phần của tổng số tiền phải thanh toán cho căn nhà.
3. Khoản bồi thường: Trong trường hợp một bên vi phạm hợp đồng, tiền đặt cọc có thể được coi là khoản bồi thường cho bên bị thiệt hại.
Các trường hợp lừa đảo, chiếm giữ tiền đặt cọc phổ biến hiện nay
Chiêu trò lừa đảo cùng với chân rết!
Cụ thể, phía công ty lừa đảo sẽ thông báo cho người dân nhận được voucher (phiếu giảm giá) mua sắm, du lịch, ăn uống và hẹn người dân gặp mặt để nhận trực tiếp. Tại buổi gặp mặt, các nhân viên kinh doanh của công ty sẽ theo kịch bản lấy lý do muốn voucher có giá trị thì phải có chữ ký của giám đốc và dẫn dụ người dân lên xe đi gặp giám đốc ký xác nhận vào voucher.
Tuy nhiên, khi người dân lên xe thì các đối tượng chở xuống dự án tại Long Thành, Đồng Nai. Quá trình di chuyển, nhân viên kinh doanh tiếp tục đưa ra thông tin rằng công ty đang tổ chức dự án tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai và có những lô đất có giá ưu đãi, hiện có khách hàng ở Hà Nội muốn mua nhưng không vào kịp.
Theo kịch bản này, các đối tượng dẫn dụ người dân đặt cọc tiền mua đất dùm cho khách hàng ở xa không đến kịp và cam kết rằng khách hàng sẽ mua lại lô đất đó với giá cao hơn. Khi đến địa điểm tại xã Lộc An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, nhân viên kinh doanh đưa ra các mức giá chiết khấu cho khách hàng nếu đặt cọc lô đất.
Nhận thấy chiết khấu cao, có lợi nhuận, khách hàng đồng ý đặt cọc. Sau đó, nhân viên kinh doanh đưa khách hàng về lại trụ sở của công ty để thực hiện kịch bản tiếp theo. Tại trụ sở công ty ở quận Gò Vấp, các nạn nhân gặp được “người cam kết” mua lại lô đất của khách hàng với giá cao hơn.
Chỉ số ít Công ty Bất động sản lừa đảo bị khởi tố
Theo kịch bản, nhân viên kinh doanh đã phối hợp với “người cam kết” dẫn dụ khách hàng chuyển tiền thanh toán cho lô đất đã đặt cọc với mục đích để chuyển nhượng đất cho người dân. Với thủ đoạn này, các đối tượng đã bán cho người dân các lô đất có giá trị thấp nhưng với giá cao gấp nhiều lần sau đó chiếm đoạt tiền chênh lệch.
Qua xác minh, Cơ quan CSĐT xác định được một trong những người do công ty cài vào đóng giả làm khách hàng cam kết mua lại đất đã đặt cọc là Trịnh Thu Yến (SN 1986, ngụ huyện Bình Chánh). Hiện, Trịnh Thu Yến bỏ trốn khỏi địa phương, không có mặt tại nơi cư trú.
Để phục vụ công tác điều tra, Công an Quận Gò Vấp thông báo ai biết thông tin về Yến thông báo ngay cho Đội Cảnh sát kinh tế, Công an quận Gò Vấp, địa chỉ 584 Quang Trung, phường 11.
Chiêu trò thay đổi giá bán ngoạn ngục
Theo đó, Anh Phú cho rằng mình bị Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Dịch Vụ Bất Động Sản Happy Land và Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Và Dịch Vụ Bất Động Sản Đại Vũ lần lượt do Vũ Quang Thắng và Vũ Trung Quảng làm giám đốc lừa đảo. Với hình thức là chào bán sản phẩm nhà giá rẻ tại Bình Chánh với giá chỉ 1 tỷ đồng. Sau khi nạn nhân tới nơi, chúng sẽ dùng mọi chiêu trò để dẫn nạn nhân về tận Cần Đước, Long An. Tại đây chúng giới thiệu nhà xây kiên cố với giá bán chỉ 1,5 tỷ đồng. Tận dụng mọi vốn liếng, chiêu trò khác nhau, từ tặng vàng và tặng xe, dùng các thủ đoạn để khách hàng mắc bẫy đặt cọc. Khi anh Phú rơi vào bẫy đặt cọc thì chúng sẽ lợi dụng sơ hở ghi giá bán nhà lên tới 3,8 tỷ đồng.
Anh Phú có chứng cứ chứng minh mình chỉ được giới thiệu mua nhà giá với 1,5 tỷ nhưng cơ quan điều tra công an kinh tế TP.HCM đã trả lời rằng đây không có dấu hiệu hình sự.
Hiện tại cả hai công ty kia đều đã tuyên bố giải thể, khiến việc khởi kiện của anh Phú càng thêm khó khăn.
Chiêu trò hứa “hỗ trợ ngân hàng”
Theo đó, chị Hà cũng bị 1 công ty bất động sản tại Bình Tân, TP.HCM “dụ dỗ” mua đất tại Cần Đước, tỉnh Long An với giá 1.650.000.000 đồng. Yêu cầu chị Hà đóng tiền cọc là 500.000.000 đồng, số tiền còn lại sẽ được ngân hàng cho vay. Tuy nhiên sau đó đến hơn 1 năm mà không được ngân hàng cho vay. Chị Hà liên hệ lại thì Công ty Thành Cát Tư Hãn tuyên bố chị vi phạm hợp đồng, cũng như chưa từng hứa hay cam kết sẽ hỗ trợ ngân hàng cho vay số tiền còn lại của hợp đồng.
Hãy liên hệ với LuậtSư.net để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Tư vấn hoàn toàn miễn phí!
Các trường hợp có quyền đòi lại tiền đặt cọc
Bên bán vi phạm hợp đồng:
Các trường hợp bên bán vi phạm hợp đồng như:
Không cung cấp được giấy tờ pháp lý đầy đủ (sổ đỏ, giấy phép xây dựng,…)
Chất lượng nhà không đúng như cam kết (diện tích, kết cấu,…)
Chậm trễ giao nhà quá thời hạn đã thỏa thuận
Từ chối giao nhà mà không có lý do chính đáng
Các trường hợp bất khả kháng:
Trường hợp bất khả kháng như: thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh,…
Những thay đổi mà cả người mua và người bán đều không thể lường trước như chính sách của địa phương (thu hồi đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch…)
Các bước thực hiện để đòi lại tiền đặt cọc
Bước 1: Kiểm tra hợp đồng đặt cọc:
Đọc hiểu hợp đồng, đặc biệt chú ý đến các điều khoản liên quan đến việc hoàn trả tiền đặt cọc.
Những thông tin cần kiểm tra như: thời hạn hoàn trả, điều kiện hoàn trả, thủ tục hoàn trả.
Hãy liên hệ với LuậtSư.net để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Tư vấn hoàn toàn miễn phí!
Bước 2: Gửi yêu cầu hoàn trả bằng văn bản:
Viết một văn bản yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc rõ ràng, ngắn gọn, bao gồm các thông tin sau:
Họ tên, địa chỉ của người gửi và người nhận
Số hợp đồng
Lý do yêu cầu hoàn trả (trích dẫn các điều khoản trong hợp đồng nếu có)
Yêu cầu cụ thể (hoàn trả số tiền bao nhiêu, bằng hình thức nào, trong thời hạn bao lâu)
Ký và ghi rõ ngày tháng
Bước 3: Thương lượng:
Nêu rõ tầm quan trọng của việc thương lượng và các kỹ năng cần thiết khi thương lượng với bên bán.
Đề xuất một số cách thức thương lượng như: gửi email, gọi điện, hoặc gặp trực tiếp.
Bước 4: Khởi kiện:
Giải thích khi nào nên khởi kiện và các thủ tục pháp lý cần thực hiện.
Lưu ý: Nên tham khảo ý kiến của luật sư để được tư vấn cụ thể về thủ tục pháp lý.
Các vấn đề pháp lý cần lưu ý
Các trường hợp hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu:
Hợp đồng vi phạm pháp luật: Các hợp đồng có mục đích hoặc nội dung trái pháp luật sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
Hợp đồng vi phạm đạo đức xã hội: Các hợp đồng gây hại cho lợi ích xã hội hoặc vi phạm thuần phong mỹ tục sẽ bị tuyên bố vô hiệu.
Hợp đồng do người không có năng lực hành vi dân sự thực hiện: Hợp đồng do người không đủ tuổi hoặc không đủ năng lực tâm thần thực hiện có thể bị tuyên bố vô hiệu.
Hợp đồng bị lừa dối, ép buộc: Nếu một bên tham gia hợp đồng bị lừa dối hoặc ép buộc, họ có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Người tham gia hợp đồng bị nhầm lẫn cũng là căn cứ để xác định hợp đồng vô hiệu.
Chứng cứ
Việc giữ lại tất cả các chứng cứ liên quan như: hợp đồng, biên bản giao nhận tiền, email, tin nhắn,…là vô cùng quan trọng để thể hiện và chứng minh bản chất của sự việc. Hơn nữa, thông thường các công ty bất động sản với chủ trương lừa đảo ngay từ đầu, thì việc để lọt sơ hở trên hợp đồng là rất khó. Do đó, khách hàng càng phải tận dụng những chứng cứ từ tin nhắn, ghi âm, hình ảnh chụp…
Thời hiệu khởi kiện
Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Hãy liên hệ với LuậtSư.net để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Tư vấn hoàn toàn miễn phí!
Lời khuyên từ Luật sư giỏi trong tranh chấp tiền đặt cọc
• Tìm hiểu kỹ thông tin trước khi ký hợp đồng: người mua/khách hàng nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư, tham khảo ý kiến của người thân, bạn bè hoặc chuyên gia trước khi quyết định ký hợp đồng.
• Giữ lại đầy đủ chứng cứ: Luôn giữ gìn cẩn thận các giấy tờ liên quan để làm bằng chứng khi cần thiết.
• Không ngại nhờ đến sự trợ giúp của luật sư: nên tìm đến sự trợ giúp của luật sư để được tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, đặc biệt là khi vụ việc trở nên phức tạp.
Các câu hỏi thường gặp:
Tôi có thể đòi lại tiền lãi trên số tiền đặt cọc không?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc đòi lại tiền lãi trên số tiền đặt cọc phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là:
• Thỏa thuận trong hợp đồng: Nếu trong hợp đồng đặt cọc có quy định về việc trả lãi cho số tiền đặt cọc, thì bạn hoàn toàn có quyền đòi lại.
• Quy định của pháp luật: Trong một số trường hợp, pháp luật có thể quy định về việc trả lãi, đặc biệt là khi số tiền đặt cọc quá lớn hoặc thời gian giữ tiền quá dài. Tuy nhiên, thông thường, pháp luật không quy định bắt buộc việc trả lãi trên số tiền đặt cọc.
Để đòi lại tiền lãi, bạn cần:
• Có bằng chứng về thỏa thuận: Nếu có thỏa thuận về việc trả lãi, bạn cần giữ lại bản sao hợp đồng hoặc các văn bản liên quan để làm bằng chứng.
• Tính toán chính xác số tiền lãi: Bạn cần tính toán chính xác số tiền lãi phải trả dựa trên lãi suất đã thỏa thuận và thời gian giữ tiền.
Nếu tôi không muốn kiện tụng, có cách nào khác để giải quyết vấn đề?
Nếu bạn không muốn kiện tụng, bạn có thể lựa chọn các hình thức giải quyết tranh chấp khác như:
• Thương lượng: Bạn có thể trực tiếp thương lượng với bên bán để tìm ra một giải pháp hòa giải, có thể là giảm giá hoặc hoàn trả một phần số tiền đặt cọc.
• Trung gian hòa giải: Bạn có thể nhờ đến sự giúp đỡ của một bên thứ ba trung lập để làm trung gian hòa giải giữa hai bên.
• Khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền: Bạn có thể khiếu nại lên cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền (ví dụ: Sở Xây dựng, Cục Quản lý thị trường) để được hỗ trợ giải quyết.
Nếu bên bán là công ty bất động sản “lừa đảo” đã giải thể, tôi có thể làm gì?
Bạn có thể khởi kiện các cá nhân, tổ chức là thành viên sáng lập, góp vốn thành lập công ty BĐS lừa đảo đó.
Hãy liên hệ với LuậtSư.net để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
Tư vấn hoàn toàn miễn phí!
LUẬTSƯ.NET
- Địa chỉ: Số 11, Đường số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Quận Gò Vấp, TP.HCM
- Điện thoại: 1900252511
- Website: https://luậtsư.net/
- Email: tuvanmienphi@luậtsư.net
