RỦI RO KHI GIÁ ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG THẤP HƠN THỰC TẾ
Luậtsư.net sẽ phân tích rủi ro khi ghi giá đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế, hậu quả về thuế, tranh chấp và trách nhiệm pháp lý.
Khi mua bán nhà đất, một số bên đề nghị ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính. Cách làm này có thể phát sinh tranh chấp, rủi ro về thuế và trách nhiệm pháp lý.
Bài viết này Luật sư Lê Tuấn Anh, Công ty Luật Sư LTA - luậtsư.net sẽ hướng dẫn nhận diện rủi ro khi ghi giá đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế, phân tích căn cứ pháp luật và đề xuất giải pháp bảo vệ quyền lợi.
1. Ghi giá đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế có vi phạm pháp luật không?
Phân biệt giá chuyển nhượng thực tế và giá ghi trong hợp đồng
Giá chuyển nhượng thực tế là khoản tiền các bên thực sự thỏa thuận cho giao dịch. Giá ghi trong hợp đồng là mức giá thể hiện trên văn bản chuyển nhượng.
Nếu hai mức giá khác nhau do cố ý che giấu giá giao dịch, các bên có thể đối mặt với rủi ro pháp lý. Đặc biệt, mục đích giảm thuế có thể khiến hành vi bị xem xét theo quy định về thuế.
Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự, giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác có thể bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp ghi giá thấp đều tự động làm hợp đồng vô hiệu.
Cơ quan có thẩm quyền cần xem xét mục đích giao dịch, chứng cứ và bản chất thỏa thuận thực tế.
2. Những rủi ro pháp lý khi ghi giá đất thấp hơn thực tế
Rủi ro về thuế và xử phạt
Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm giảm thuế có thể dẫn đến việc xác minh nghĩa vụ thuế. Hậu quả cụ thể phụ thuộc quy định tính thuế áp dụng tại thời điểm giao dịch.
Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần. Riêng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Vì vậy, không nên mặc định rằng ghi giá hợp đồng thấp sẽ giúp giảm thuế phải nộp. Người bán cần xác định nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành và hồ sơ thực tế.
Nếu có hành vi khai sai hoặc trốn thuế, người vi phạm có thể bị truy thu và xử phạt. Nghị định 125/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP và Nghị định 291/2026/NĐ-CP, quy định xử phạt vi phạm về thuế, hóa đơn.
Trường hợp đủ yếu tố cấu thành tội phạm, hành vi còn có thể bị xem xét theo Điều 200 Bộ luật Hình sự.
Rủi ro khi xảy ra tranh chấp mua bán đất
Giả sử giá mua bán thực tế là 5 tỷ đồng, nhưng hợp đồng chỉ ghi 3 tỷ đồng. Người mua đã thanh toán đủ 5 tỷ đồng bằng nhiều đợt.
Nếu phát sinh tranh chấp, bên yêu cầu bảo vệ quyền lợi cần chứng minh thỏa thuận và số tiền thực tế đã thanh toán. Hợp đồng ghi 3 tỷ đồng có thể khiến việc chứng minh phần chênh lệch trở nên khó khăn.
Những chứng cứ nên lưu giữ gồm:
• Sao kê chuyển khoản và chứng từ thanh toán.
• Giấy biên nhận tiền có chữ ký của các bên.
• Tin nhắn, thư điện tử thể hiện giá mua bán thực tế.
• Văn bản thỏa thuận về tiến độ và phương thức thanh toán.
Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, đương sự có nghĩa vụ chứng minh yêu cầu của mình có căn cứ và hợp pháp.
Rủi ro khi người mua yêu cầu hoàn tiền hoặc hủy giao dịch
Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, các bên phải xử lý hậu quả theo quy định pháp luật. Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.
Thông thường, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục tình trạng ban đầu. Bên có lỗi gây thiệt hại có thể phải bồi thường theo quy định.
Tuy nhiên, việc hợp đồng ghi giá thấp hơn thực tế không đồng nghĩa giao dịch chắc chắn bị vô hiệu. Tòa án cần đánh giá bản chất giao dịch và chứng cứ của từng bên.
Rủi ro đối với cả bên bán và bên mua
Bên bán có thể gặp khó khăn khi đòi phần tiền chênh lệch nếu không có chứng cứ phù hợp. Bên mua cũng có thể gặp bất lợi khi yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán.
Ngoài ra, việc cùng thống nhất ghi giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế có thể khiến cả hai bên bị xem xét trách nhiệm. Trách nhiệm cụ thể phụ thuộc vai trò, hành vi và mức độ vi phạm của từng người.
3. Cách hạn chế rủi ro khi mua bán đất
Để bảo vệ quyền lợi, các bên nên thực hiện những biện pháp sau:
• Ghi đúng giá chuyển nhượng thực tế: Thể hiện đầy đủ giá mua bán trong hợp đồng công chứng.
• Thanh toán minh bạch: Ưu tiên chuyển khoản, ghi rõ nội dung thanh toán và thông tin thửa đất.
• Lưu giữ chứng cứ: Bảo quản hợp đồng, biên nhận, sao kê và các thỏa thuận liên quan.
• Kiểm tra nghĩa vụ tài chính: Xác định thuế, phí và lệ phí theo quy định hiện hành.
• Tham vấn luật sư: Kiểm tra hồ sơ nếu bên còn lại yêu cầu ghi giá thấp hơn giá thực tế.
Nếu đã ký hợp đồng ghi giá thấp, các bên nên rà soát chứng từ và nghĩa vụ thuế. Không nên lập chứng từ giả hoặc thỏa thuận che giấu giao dịch để hợp thức hóa phần chênh lệch.
Nếu phát sinh tranh chấp, cần thu thập chứng cứ và đánh giá phương án giải quyết trước khi khởi kiện.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Câu hỏi 1. Ghi giá đất trong hợp đồng thấp hơn thực tế có bị phạt không?
Có thể bị xử phạt nếu hành vi vi phạm quy định về thuế. Trường hợp đủ yếu tố cấu thành tội phạm, người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. |
Câu hỏi 2. Hợp đồng mua bán đất ghi giá thấp hơn thực tế có vô hiệu không?
Không đương nhiên vô hiệu. Tòa án cần xem xét mục đích giao dịch, thỏa thuận thực tế và chứng cứ để xác định hậu quả pháp lý. |
Câu hỏi 3. Đã ký hợp đồng ghi giá thấp hơn thực tế thì phải làm gì?
Các bên nên rà soát hợp đồng, chứng từ thanh toán và nghĩa vụ thuế. Nên liên hệ luật sư để đánh giá phương án xử lý phù hợp. |
Lời khuyên của luậtsư.net
Các bên nên ghi đúng giá chuyển nhượng thực tế trong hợp đồng để hạn chế rủi ro tranh chấp và vi phạm thuế. Người mua, người bán cần lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nếu đã ký hợp đồng ghi giá thấp hơn thực tế, hãy liên hệ luậtsư.net để được tư vấn phương án xử lý phù hợp.
Ghi chú
Bài viết cung cấp thông tin pháp luật mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn cho từng vụ việc. Người đọc nên liên hệ luậtsư.net để được đánh giá hồ sơ và hướng xử lý phù hợp với quy định hiện hành.
Liên hệ ngay với chúng tôi để được Luật sư hỗ trợ kịp thời.
LUẬTSƯ.NET CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp vay nợ
- Luật sư tư vấn giải quyết lĩnh vực hình sự
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lao động
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp thừa kế
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp quyền nuôi con
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp ly hôn
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lừa đảo online
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp dân sự
- Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp chia tài sản
- Luật sư tư vấn lập di chúc tại nhà
- Luật sư tư vấn thành lập doanh nghiệp
- Luật sư tư vấn lựa chọn loại hình doanh nghiệp
- Luật sư tư vấn thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp
- Luật sư tư vấn thủ tục, hồ sơ về giấy phép phòng cháy chữa cháy
- Luật sư tư vấn phương án chữa cháy
Luậtsư.net – dịch vụ luật sư uy tín tại TP.HCM.
📞 Số điện thoại: 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net
Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?
1. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Với nhiều năm kinh nghiệm thực chiến trong các lĩnh vực: Đất đai, Hình sự, Thừa kế, Dân sự, Hành chính, Thương mại, Lao động.
2. Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
3. Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
4. Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.