1. Đặt cọc là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là sự thoả thuận trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhất định để đảm bảo cam kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu một trong các bên vi phạm về thoả thuận, có thể bị mất cọc hoặc phải bồi thường.
Ví dụ: Bà H muốn mua một căn nhà tại Quận 9 của ông H. Giá bán căn nhà là 3 tỷ, cả hai thoả thuận về việc đặt cọc 200 triệu để đảm bảo bà H chắc chắn việc mua căn nhà. Hai bên thoả thuận rằng:
+ Nếu bà H không mua căn nhà nữa thì 200 triệu sẽ thuộc về ông H.
+ Nếu ông H từ chối việc tiếp tục bán nhà cho bà H thì ông H phải trả lại cho bà H số tiền là 400 triệu.
2. Những rủi ro thường gặp khi đặt cọc
Thứ nhất, mất tiền đặt cọc
- Theo quy định pháp luật, trong trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết thì tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc. Do đó, khi người đặt cọc có quyết định thay đổi không tiếp tục thực hiện giao dịch thì sẽ mất toàn bộ tiền cọc.
Ví dụ: Ông B đặt cọc 300 triệu để mua căn hộ. Nhưng sau đó, ông đổi ý vì thấy một căn hộ khác đẹp và phù hợp hơn căn hộ trước. Nếu cả hai bên không có thoả thuận khác về việc hoàn một phần tiền cọc thì ông B sẽ bị mất toàn bộ tiền cọc vì huỷ hợp đồng là lỗi do ông B.
Thứ hai, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
- Trên thực tế, tình trạng lừa đảo trong giao dịch bất động sản ngày càng tăng cao, đặc biệt là trong giao dịch mua nhà đất. Theo đó, các đối tượng lừa đảo sẽ tạo ra thông tin mập mờ về việc đặt cọc để được sở hữu nhà. Tuy nhiên sau khi khách hàng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, các đối tượng này lại thay đổi điều kiện giao dịch rằng khách hàng phải đặt cọc thêm phần đất thì mới được sở hữu nhà ở. Nếu không nắm rõ các quy định pháp luật, người mua rất dễ rơi vào tình trạng mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.
Thứ ba, rủi ro khi giao dịch không có giấy tờ.
- Trong một số giao dịch, người mua và người bán chỉ thực hiện thoả thuận bằng lời nói chứ không có bất kì văn bản hay chứng từ nào liên quan đến việc đặt cọc. Do đó, có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro như:
- Không có bằng chứng pháp lý: Trường hợp có tranh chấp, bên đặt cọc không có cơ sở để thực hiện việc yêu cầu bên nhận đặt cọc trả cho mình khoản tương đương với tiền đặt cọc trước đó.
- Giao dịch có thể bị vô hiệu:
- Khi giao dịch mua nhà đất phải được xác lập bằng văn bản. Khi chỉ giao dịch bằng miệng thì khi xảy ra tranh chấp, không có văn bản hay chứng từ nào chứng minh việc bên mua đã hoàn tất nghĩa vụ đặt cọc hay bên bán đã nhận được khoản tiền đặt cọc theo thoả thuận.
- Ngoài ra, nếu không có hợp đồng giao dịch có thể bị Toà tuyên bố vô hiệu và đồng nghĩa với việc các bên không có ràng buộc pháp lý nào.
3. Cách phòng tránh bị lừa cọc
Thứ nhất, chỉ thực hiện đặt cọc khi có hợp đồng rõ ràng.
- Để tránh những tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền lợi của mình, người mua nên tiến hành đặt cọc kèm với hợp đồng đặt cọc. Trong đó cần ghi rõ các điều khoản rõ ràng như điều kiện giao dịch, số tiền đặt cọc, mục đích đặt cọc hay thoả thuận rõ về điều kiện vi phạm hợp đồng.
Thứ hai, xác lập hợp đồng tại văn phòng công chứng.
- Ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng là một trong những biện pháp hiệu quả nhất để đảm bảo quyền lợi và tránh bị lừa cọc. Việc thực hiện này nhằm đảo bảo tính pháp lý, hạn chế tranh chấp và đảm bảo các điều khoản trong hợp đồng được thực hiện đúng quy định.
Thứ ba, cẩn trọng đối với những lời dụ dỗ hay các giao dịch có dấu hiệu bất thường.
- Hiện nay, các đối tượng lừa đảo thường xuyên dùng chiêu trò để dụ dỗ khách hàng sập bẫy lừa đảo như:”Giá rẻ bất ngờ”, “Nên đặt cọc trước để sở hữu nhà, đất đẹp”. Do đó, người mua không nên tin vào những lời dụ dỗ, tìm hiểu giá trị thực tế của bất động sản muốn mua. Ngoài ra, người mua nên giữ vững tâm lý không vội vàng để tránh bị cuốn vào lời ngon tiếng ngọt của các đối tượng lừa đảo.
Thứ tư, nên tham khảo ý kiến của Luật sư khi nhận thấy bất thường.
- Trong quá trình đặt cọc đối với những giao dịch có giá trị lớn, khi khách hàng nhận thấy không chắc chắn về mặt pháp lý hay có dấu hiệu lừa đảo nên tìm đến luật sư hay chuyên viên pháp lý nhằm phân tích rủi ro, tư vấn những quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bản thân.
Kết luận
Đặt cọc là một phần quan trọng góp phần vào việc thực hiện giao dịch. Tuy nhiên vẫn không ít những rủi ro liên quan, để tránh bị lừa cọc thì người mua cần cẩn trọng hơn trong các giao dịch và đặc biệt là những giao dịch có giá trị lớn như mua bán nhà, đất. Đồng thời, các bên nên tìm hiểu kỹ những quy định pháp luật để không phải sập bẫy vào những đối tượng lừa đảo.
Xem thêm
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc.
