Ghi giá thấp khi mua nhà – Tưởng lợi thuế, ai ngờ dính tội!

Đánh giá bài viết

Tại Việt Nam, không hiếm trường hợp trong các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, hai bên thống nhất thỏa thuận giá thực tế cao hơn nhưng chỉ ghi giá thấp khi công chứng. Việc ghi giá thấp thường nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân đối với bên bán, và lệ phí trước bạ cho bên mua. Tuy nhiên, đằng sau thỏa thuận ngầm đó là những rủi ro rất lớn, có thể khiến người mua vừa mất tiền, vừa không được pháp luật bảo vệ, thậm chí có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự, đặc biệt đối với bên mua.

Rủi ro dân sự:

Chỉ công nhận hợp đồng công chứng

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Khi tranh chấp xảy ra (hủy hợp đồng, tranh chấp thừa kế, kê biên tài sản…), bên mua chỉ được công nhận số tiền đã ghi trong hợp đồng công chứng, còn phần giá trị thực tế thanh toán thêm sẽ không được pháp luật bảo vệ, nếu không chứng minh được số tiền đã giao dịch đó là hợp pháp.

Nguy cơ mất trắng tiền đã giao dịch

Từ phân tích trên, có thể thấy, khi xảy ra tranh chấp thì Tòa án sẽ dựa trên hợp đồng hợp pháp đã được công chứng để xem xét, giá trị chuyển nhượng theo nội dung hợp đồng. Những khoản tiền hoặc thỏa thuận ngoài hợp đồng (như tiền giao tay, giấy viết tay, thỏa thuận miệng) không có giá trị pháp lý, trừ khi được chứng minh hợp pháp.

Ví dụ: Giá ghi trong hợp đồng mua bán nhà chỉ là 2 tỷ đồng, nhưng thực tế người mua đã thanh toán 5 tỷ đồng (thông qua chuyển khoản hoặc giao tay). Sau đó phát sinh tranh chấp hoặc bên bán phủ nhận đã nhận 3 tỷ đồng còn lại. Bên mua không có chứng từ chứng minh phần tiền này. Tòa chỉ công nhận hợp đồng 2 tỷ, bên mua mất trắng phần còn lại, thậm chí còn có thể bị đuổi ra khỏi nhà nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Rủi ro hình sự

Tội trốn thuế – Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)

Trong các giao dịch bất động sản, nếu hai bên cố tình ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm mục đích giảm nghĩa vụ thuế, hành vi này có thể bị xử lý theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) về tội trốn thuế. Cụ thể, nếu số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên hoặc người vi phạm đã từng bị xử phạt hành chính về hành vi này mà vẫn tái phạm, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Mức hình phạt có thể lên tới 4,5 tỉ đồng hoặc phạt tù đến 7 năm. Đáng lưu ý, cả bên bán và bên mua đều có thể bị xử lý, không có sự miễn trừ chỉ vì là bên chuyển nhượng hay bên nhận chuyển nhượng.

Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản – Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)

Trong một số trường hợp, nếu bên bán sử dụng thủ đoạn gian dối ngay từ đầu – chẳng hạn như tạo hợp đồng giả tạo để tạo lòng tin, nhận đủ tiền nhưng không thực hiện thủ tục sang tên, hoặc thậm chí bán cùng một tài sản cho nhiều người thì có thể bị xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự. Thực tế cho thấy đã có nhiều vụ việc tương tự, khi người mua giao đủ tiền nhưng không được chuyển quyền sở hữu vì hợp đồng chỉ ghi giá thấp. Tòa án trong một số trường hợp đã xác định có dấu hiệu gian dối và chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để xử lý hình sự đối với bên bán.

Tội làm giả giấy tờ, tài liệu – Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)

Dưới góc độ hình sự, hành vi sử dụng các loại giấy tờ như biên nhận giả, tự ý chỉnh sửa hợp đồng cũ hoặc lập phụ lục giao dịch không qua công chứng nhằm hợp thức hóa phần tiền chênh lệch có thể bị xem xét xử lý về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức. Nếu những hành vi này được thực hiện với mục đích chiếm đoạt tài sản hoặc trốn thuế, người thực hiện có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Đây là một cảnh báo nghiêm trọng đối với những bên tham gia giao dịch nhà đất có hành vi gian dối trong việc hợp thức hóa hồ sơ, tài liệu liên quan.

Nhận diện rủi ro pháp lý

Hành vi	Vi phạm dân sự	Vi phạm hành chính	Có thể bị truy cứu hình sự
Ghi giá thấp trong hợp đồng	Có thể bị tuyên vô hiệu, mất quyền lợi	Trốn thuế, bị phạt tiền, truy thu thuế	Tội trốn thuế (Điều 200 BLHS)
Giao tiền mặt không chứng từ	Không được công nhận nếu có tranh châp	Không xử phạt	Nếu có gian dối: Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS)
Làm giả giấy tờ để bổ sung hợp đồng	Không hợp lệ về mặt pháp lý	Có thể bị phạt hành chính	Tội làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức (Điều 341 BLHS)

Khuyến nghị

Người mua cần hết sức cẩn thận, khi thực hiện bất kỳ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải lưu ý:

– Luôn yêu cầu ghi đúng giá trị giao dịch trong hợp đồng công chứng;

– Mọi khoản thanh toán cần được chứng minh rõ ràng bằng chuyển khoản, giấy biên nhận có chữ ký và người chứng kiến hoặc công chứng. Không giao tay số tiền lớn, nếu có phải có chứng từ chuyển khoản, biên nhận có công chứng hoặc người làm chứng;

– Trước khi ký hợp đồng, nên tham khảo ý kiến luật sư nếu có điều khoản nhạy cảm hoặc cần lập phụ lục;

– Nếu phát hiện có hành vi gian dối, trốn thuế, người mua hoặc cơ quan chức năng có quyền tố cáo và chuyển vụ việc sang cơ quan điều tra.

Kết luận

Việc ghi giá thấp trong hợp đồng mua bán nhà đất không chỉ làm mất quyền lợi của bên mua khi xảy ra tranh chấp, mà còn có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý nghiêm trọng về hình sự. Trong bối cảnh cơ quan quản lý nhà nước ngày càng siết chặt kiểm soát thuế và phòng chống rửa tiền, những giao dịch “lách luật” ngày càng dễ bị phát hiện và xử lý hình sự. Vì vậy, tuân thủ pháp luật, minh bạch trong giao dịch là cách tốt nhất để tự bảo vệ mình và tránh những tranh chấp pháp lý về sau.

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

“Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/

Xem thêm:

Những lưu ý khi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Ghi nhận chứng cứ điện tử bằng vi bằng cơ hội và thách thức pháp lý

Phạt Đến 100 Triệu Đồng Doanh Nghiệp Bảo Hiểm Không Giải Thích Rõ Ràng Quyền Lợi Khách Hàng