1. Khái niệm
Kinh doanh bất động sản: Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để tạo lập, mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
2. Các loại hình kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2023 tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản theo 07 hình thức sau:
- Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để chuyển nhượng, cho thuê.
- Mua, thuê mua nhà ở, công trình để kinh doanh.
- Nhận chuyển nhượng đất có hạ tầng trong dự án để kinh doanh.
- Thuê nhà, công trình để cho thuê lại.
- Thuê đất có hạ tầng trong dự án để cho thuê lại.
- Nhận chuyển nhượng dự án để tiếp tục đầu tư, kinh doanh.
3. Thủ tục thực hiện giao dịch bất động sản
Bước 1: Kiểm tra pháp lý bất động sản
Đây là bước quan trọng nhất để đảm bảo giao dịch cần kiểm tra kỹ các giấy tờ như:
- Người bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
- Quy hoạch sử dụng đất
- Kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp, kê biên không
- Xem xét giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu của bên bán đã đầy đủ hay chưa, giấy tờ còn thời hạn pháp lý không?
Bước 2: Ký hợp đồng đặt cọc
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần phải lưu ý các vấn đề sau:
- Hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Hợp đồng nên có cam kết về chính phủ, quyền định đoạt và năng lực hành vi
- Nội dung hợp đồng cần rõ ràng, đầy đủ các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, trách nhiệm của các bên.
Bước 3: Lập hợp đồng công chứng bất động sản
Sau khi thực hiện ký hợp đồng đặt cọc các bên sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng tại nơi có bất động sản. Hồ sơ công chứng bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- CMND/CCCD, sổ hổ khẩu của các bên
- Giấy tờ chưng minh tình trạng hôn nhân
- Thỏa thuận phân chia tài sản chung (nếu có)
- Hợp đồng đặt cọc.
Bước 4: Kê khai và nộp thuế, lệ phí
Các khoản thuế, phí gồm:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (do bên bán chịu, trừ khi có thỏa thuận khác)
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng (do bên mua chịu)
- Phí thẩm định hồ sơ: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tùy địa phương)
- Phí công chứng: Theo bảng giá nhà nước
Bước 5: Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai
– Đây là bước cuối cùng để hoàn tất thủ tục sang tên
– Hồ sơ gồm:
- Tờ khai đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng mua bán đã công chứng/ chứng thực
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Biên lai nộp thuế.
– Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 6: Nhận sổ đỏ/hồng mới
Sau khi hoàn thành thủ tục, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận chuyển nhượng.
Kết luận
Thủ tục giao dịch bất động sản trong kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi của các bên và tính pháp lý của hợp đồng. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật không chỉ giúp hạn chế tranh chấp mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
