Bài viết nêu ra các quy định về ranh giới đất đai, những vấn đề cần lưu ý và hướng giải quyết khi xảy ra tranh chấp về ranh giới đât đai
1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai 2024
- Bộ Luật dân sự 2015
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
2. Quy định của pháp luật về ranh giới đất đai
Căn cứ theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015
“1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, có thể hiểu ranh giới đất đai là ranh giới được xác định theo sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo sự phân chia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, người sử dụng đất “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan (khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024).
Để phân chia ranh giới đất đai, các chủ sở hữu bất động sản phải thực hiện theo yêu cầu tại Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, các chủ sở hữu chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình, cụ thể: Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
3. Nguyên nhân phổ biến của tranh chấp ranh giới đất đai
Tranh chấp ranh giới đất đai có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, bao gồm:
Sai sót trong đo đạc và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai lệch về diện tích hoặc ranh giới.
- Ranh giới đất trên sổ đỏ không trùng khớp với thực tế sử dụng.
Lấn chiếm, thay đổi mốc giới
- Một bên tự ý xây dựng tường rào, công trình lấn sang phần đất của người khác.
- Tự ý dịch chuyển mốc giới mà không có sự đồng thuận của hàng xóm.
Không có giấy tờ rõ ràng về ranh giới đất
- Đất đai được ông bà để lại nhưng không có giấy tờ xác định ranh giới rõ ràng.
- Việc sử dụng đất trước đây dựa trên thỏa thuận miệng mà không có văn bản xác nhận.
Thay đổi quy hoạch, bản đồ địa chính
- Cơ quan nhà nước điều chỉnh quy hoạch, bản đồ địa chính làm thay đổi ranh giới đất.
- Khiếu nại do sự chênh lệch giữa bản đồ cũ và bản đồ mới.
3. Những vấn đề cần lưu ý khi xảy ra tranh chấp ranh giới đất
Kiểm tra giấy tờ pháp lý
Cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên liên quan đồng thời đối chiếu thông tin ranh giới đất với bản đồ địa chính của địa phương.
Thu thập chứng cứ về ranh giới đất
- Thu thập các giấy tờ hợp pháp như sổ đỏ, hợp đồng mua bán, di chúc…
- Biên bản xác nhận ranh giới đất giữa các hộ gia đình (nếu có).
- Lời khai của người làm chứng, đặc biệt là những người đã sinh sống lâu năm tại khu vực.
Giữ thái độ hòa giải, tránh căng thẳng
Việc kiện tụng về tranh chấp ranh giới đất đai rất khó giải quyết, tốn kém nhiều chi phí và thời gian, vì vậy khi có tranh chấp đất xả ra, các bên cần cố gắng thương lượng, tìm cách hòa giải với hàng xóm để tránh tranh chấp kéo dài. Nếu cần, có thể nhờ chính quyền địa phương làm trung gian hòa giải.
4. Hướng giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai
Thứ nhất, tiến hành thương lượng, hòa giải
Đây là phương án ưu tiên để giữ mối quan hệ tốt giữa các bên. Các bên có thể cùng xem xét lại giấy tờ, bản đồ và tìm giải pháp hợp lý.Có thể lập biên bản thỏa thuận xác định lại ranh giới đất với sự chứng kiến của chính quyền địa phương.
Thứ hai, hòa giải tại UBND cấp xã
Trường hợp nếu không thể tự thương lượng, một trong các bên có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã, phường. UBND sẽ tổ chức buổi hòa giải có sự tham gia của các bên và đại diện cơ quan địa chính.
- Nếu hòa giải thành công, kết quả hòa giải sẽ được lập thành văn bản có giá trị pháp lý.
Thứ ba, khởi kiện ra Tòa án nhân dân
Trường hợp nếu thương lượng, hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.
Khi khởi kiện, cần cung cấp các chứng cứ như sổ đỏ, bản đồ địa chính, biên bản hòa giải, lời khai nhân chứng…Tòa án sẽ căn cứ vào pháp luật đất đai và các chứng cứ để đưa ra phán quyết.
Ngoài ra, trong quá trình giải quyết tranh chấp, các bên có thể yêu cầu đo đạc lại đất nếu có nghi ngờ về sai sót trong đo đạc, có thể yêu cầu cơ quan địa chính hoặc văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc lại để xác định ranh giới chính xác. Việc đo đạc phải có sự chứng kiến của các bên liên quan.
Xem thêm:
