1 Khái niệm
Giao dịch đất đai vô hiệu là giao dịch không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia.
Giao dịch đất đai vô hiệu trong các trường hợp sau đây
Giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội:
- Ví dụ: Mua bán đất đai thuộc diện quy hoạch, đất quốc phòng, an ninh, hoặc đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật.
- Căn cứ: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Giao dịch vô hiệu do hình thức không phù hợp:
- Theo quy định của Luật Đất đai 2024, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp.
- Nếu giao dịch không tuân thủ hình thức này, sẽ bị coi là vô hiệu.
- Căn cứ: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, Khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự:
- Ví dụ: Người chưa thành niên, người bị mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.
- Căn cứ: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
Giao dịch do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép:
- Nếu một bên tham gia giao dịch do bị bên kia hoặc người thứ ba lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, giao dịch đó có thể bị tuyên bố là vô hiệu.
- Căn cứ: Điều 124, 125, 126 Bộ luật Dân sự 2015.
Giao dịch do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình:
- Ví dụ: người đang trong tình trạng say rượu, bị bệnh tâm thần.
- Căn cứ: Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Giao dịch giả tạo:
- Các bên xác lập giao dịch một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác.
- Căn cứ: Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
2 Hậu quả pháp lý của giao dịch đất đai vô hiệu
a. Hủy bỏ giao dịch và hoàn trả lại hiện trạng ban đầu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận
- Nếu không thể hoàn trả hiện trạng ban đầu (do đất đã bị chuyển nhượng tiếp hoặc thay đổi mục đích sử dụng), bên gây ra giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại
b. Nghĩa vụ tài chính và xử lý hậu quả
- Các khoản thuế, phí đã nộp không được hoàn lại
- Người có lỗi phải bồi thường thiệt hại
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xử phạt vi phạm hành chính hoặc thu hồi đất
Kết luận
Giao dịch đất đai là chủ đề “ nóng” hiện nay, mỗi chủ thể cần tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhằm tránh những vấn đề về giao dịch đất bị vô hiệu, ảnh hưởng đến quyền lợi của cá nhân.
