Anh em lừa nhau bán đất bằng giấy tay – Xử lý hình sự có được không?

Tin anh em, mất cả đất – Câu chuyện cảnh báo

Không ít người tin tưởng tuyệt đối vào anh em ruột thịt, dẫn đến việc mua bán đất chỉ thông qua giấy viết tay, không công chứng, không chứng thực, không sang tên, không thực hiện bất kỳ thủ tục nào tại cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp, người “mua đất” tá hỏa khi phát hiện mảnh đất đã bị bán cho người khác, hoặc không hề thuộc sở hữu hợp pháp của người “bán”. Trong cơn tuyệt vọng, họ tìm đến cơ quan công an với hy vọng có thể khởi tố hình sự đối với người thân đã lừa mình.

Liệu pháp luật có cho phép xử lý hình sự hành vi gian dối trong trường hợp “anh em lừa nhau bán đất bằng giấy tay”?

Giao dịch bằng giấy tay – Có giá trị pháp lý không?

Theo Điều 450 của Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp theo quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, việc đăng ký biến động đất đai là bắt buộc để giao dịch phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba và được pháp luật công nhận quyền và nghĩa vụ đầy đủ giữa các bên.

Như vậy, việc mua bán đất chỉ bằng giấy tay, dù có chữ ký của hai bên, nếu không công chứng/chứng thực và không thực hiện đăng ký theo quy định pháp luật thì không có hiệu lực pháp lý đầy đủ, không làm căn cứ để sang tên, không được pháp luật công nhận trọn vẹn quyền và nghĩa vụ giữa các bên.

Đây chính là kẽ hở để một số người lợi dụng, dùng thủ đoạn lập giấy tay để chiếm đoạt tiền hoặc cố tình lật kèo khi giá đất tăng.

Có thể xử lý hình sự nếu bị lừa khi mua đất bằng giấy tay không?

Câu trả lời là CÓ, nếu người bán đất có hành vi gian dối ngay từ đầu, nhằm mục đích chiếm đoạt tiền của người mua. Khi đó, hành vi có thể cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

► Các yếu tố cấu thành tội phạm gồm:

• Hành vi gian dối: Người bán biết rõ đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình; hoặc đất đang bị thế chấp, đang có tranh chấp, đã bán cho người khác nhưng vẫn cố ý lập giấy tay nhận tiền như thể đất “sạch”, đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Mục đích chiếm đoạt: Ngay từ đầu, người bán đã có ý định không giao đất hoặc không làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật, nhằm chiếm đoạt tài sản của người mua.
• Hậu quả xảy ra: Người mua mất tiền, không được nhận đất hoặc đất không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp pháp.

► Điểm mấu chốt:

Không phải cứ lập giấy tay là miễn truy cứu hình sự. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh hành vi gian dối và ý chí chiếm đoạt tài sản, cơ quan công an vẫn có thể khởi tố vụ án và truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Phân biệt tranh chấp dân sự và hành vi lừa đảo hình sự

Trên thực tế, không phải mọi tranh chấp đất đai bằng giấy tay đều là tội phạm hình sự. Cần phân biệt rõ:

Cơ quan điều tra sẽ đánh giá toàn bộ quá trình giao dịch, hành vi, lời khai và chứng cứ để xác định bản chất thật sự: tranh chấp dân sự hay hành vi hình sự.

Bài học rút ra: Đừng để mất tiền, mất đất, mất luôn tình thân

Việc chuyển nhượng đất đai dù giữa những người thân thiết như anh em ruột cũng cần đảm bảo đúng quy trình pháp lý để phòng ngừa rủi ro và tránh hậu quả pháp lý về sau:

• Tuân thủ quy định về hình thức: Mọi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Thực hiện đăng ký biến động: Ngay sau khi ký hợp đồng, cần nhanh chóng thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất giao dịch và được pháp luật công nhận.
• Không nên giao tiền mặt không chứng từ: Cần có bằng chứng chuyển khoản ngân hàng, ghi rõ nội dung giao dịch, ngày tháng cụ thể.
• Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của thửa đất: Đảm bảo thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không đang bị thế chấp, đang tranh chấp hoặc bị kê biên. Có thể yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin về thửa đất.
• Tham khảo ý kiến luật sư: Nên tìm hiểu và tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về đất đai trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào, dù là giao dịch nội bộ trong gia đình.

Kết luận: Pháp luật không loại trừ hành vi phạm tội dù là người thân

Tình thân là điều quý giá, nhưng không thể thay thế các thủ tục pháp lý bắt buộc trong giao dịch đất đai. Nếu một người dùng tình cảm gia đình làm vỏ bọc để thực hiện hành vi gian dối, chiếm đoạt tài sản, thì họ vẫn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Do đó, hãy tỉnh táo, minh bạch và đúng luật trong mọi giao dịch – vì tình thân không thể là lá chắn cho hành vi vi phạm pháp luật.

Xem thêm

Bóng tối của lòng tin: Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và những hệ lụy đau lòng

Mở Công ty tư vấn du học rồi lừa đảo hàng chục người

Công Ty Bất Động Sản Lừa Đảo: Dấu Hiệu và Cách Phòng Tránh(Mở trong cửa số mới)