Đất đaiBài viết pháp lý

MUA ĐẤT SANG TAY: CHỈ KÝ HỢP ĐỒNG ĐẦU-CUỐI, KHỞI TỐ HÌNH SỰ?

Mua đất qua nhiều người nhưng chỉ ký hợp đồng với chủ đất ban đầu tiềm ẩn rủi ro về hợp đồng, sang tên và nghĩa vụ thuế.

Tạ MạnhĐăng ngày 09 tháng 11, 2026

Trong giao dịch bất động sản, không ít trường hợp một thửa đất được mua bán qua nhiều người trước khi đến tay người mua cuối cùng. Tuy nhiên, thay vì lập hợp đồng chuyển nhượng qua từng lần, các bên lại lựa chọn chỉ ký một hợp đồng giữa người đứng tên trên Giấy chứng nhận ban đầu và người mua cuối cùng.

Cách giao dịch này thường được thực hiện nhằm giảm số lần công chứng, kê khai thuế và chi phí sang tên. Tuy nhiên, việc bỏ qua các giao dịch trung gian có thể khiến hồ sơ chuyển nhượng không phản ánh đúng bản chất giao dịch thực tế, đồng thời phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ thanh toán và trách nhiệm thuế.

Vậy việc mua bán đất qua nhiều người nhưng chỉ lập hợp đồng giữa người bán đầu tiên và người mua cuối cùng có hợp pháp không? Người mua cuối cùng có được cấp Giấy chứng nhận hay không nếu những người mua trung gian không có hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ?

Bài viết dưới đây do Luật sư Lê Tuấn Anh, Công ty Luật Sư LTA - Luậtsư.net thực hiện.

1. Mua đất qua nhiều người nhưng chỉ ký hợp đồng với chủ đất ban đầu là gì?

Đây là trường hợp quyền sử dụng đất được giao dịch qua nhiều người nhưng các bên không thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng tương ứng với từng lần mua bán.

Ví dụ:

− Ông A là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

− Ông A chuyển nhượng đất cho ông B bằng giấy viết tay hoặc thỏa thuận riêng.

− Ông B tiếp tục bán đất cho ông C.

− Ông C tiếp tục chuyển nhượng cho ông D.

− Khi ông D mua đất, các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng qua ông B và ông C mà chỉ yêu cầu ông A ký hợp đồng trực tiếp với ông D.

Như vậy, trên thực tế có nhiều lần giao dịch và thanh toán nhưng hồ sơ công chứng chỉ thể hiện một lần chuyển nhượng từ ông A sang ông D.

Cần phân biệt hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: Các giao dịch trung gian thực sự đã xảy ra.

Ông B và ông C đã nhận chuyển nhượng, thanh toán tiền và tiếp tục bán đất cho người khác. Tuy nhiên, các giao dịch này không được lập thành hợp đồng đúng hình thức hoặc chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.

Trong trường hợp này, việc lập hợp đồng trực tiếp giữa ông A và ông D không đương nhiên làm hợp pháp hóa các giao dịch trước đó. Quyền và nghĩa vụ của những người trung gian vẫn cần được xem xét theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Trường hợp thứ hai: Người trung gian chỉ đóng vai trò môi giới hoặc đại diện.

Nếu ông B và ông C chỉ giới thiệu người mua, hỗ trợ đàm phán hoặc đại diện theo ủy quyền cho chủ đất, không thực sự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì việc ông A ký hợp đồng trực tiếp với ông D có thể phù hợp với bản chất giao dịch.

Do đó, không thể chỉ căn cứ vào việc có nhiều người tham gia giao dịch để kết luận hợp đồng giữa người bán đầu tiên và người mua cuối cùng là trái pháp luật. Cần xác định chính xác vai trò, quyền và nghĩa vụ của từng người.

2. Giao dịch mua bán đất qua nhiều người nhưng bỏ qua hợp đồng trung gian có hợp pháp không?

Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện pháp luật

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định ngoại lệ.

Bên cạnh đó, Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định các điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, bao gồm:

− Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp ngoại lệ theo luật định.

− Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định.

− Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

− Trong thời hạn sử dụng đất.

− Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Đồng thời, theo Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, nếu ông A đã thực sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B, ông B tiếp tục chuyển nhượng cho ông C và ông C bán cho ông D thì mỗi giao dịch cần được xem xét về điều kiện, hình thức và hiệu lực pháp lý.

Việc bỏ qua các giao dịch trung gian có thể khiến quyền lợi của những người đã tham gia giao dịch không được phản ánh đầy đủ trong hồ sơ đăng ký đất đai.

Hợp đồng giữa người bán đầu tiên và người mua cuối cùng có thể bị xem xét về hiệu lực

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích, nội dung và hình thức theo quy định pháp luật.

Đối với trường hợp ông A đã thực sự bán đất cho ông B nhưng sau đó tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông D, cần xác định:

− Ông A còn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm ký hợp đồng với ông D hay không?

− Giao dịch giữa ông A và ông B đã được thực hiện đến đâu?

− Ông B, ông C có đồng ý với phương án chuyển nhượng trực tiếp hay không?

− Việc ký hợp đồng giữa ông A và ông D có phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên không?

− Có hành vi giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ pháp lý hay không?

Đặc biệt, theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba có thể bị tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, không phải cứ lập hợp đồng trực tiếp giữa người bán đầu tiên và người mua cuối cùng là hợp đồng giả tạo. Cần xem xét bản chất giao dịch, ý chí của các bên và mục đích thực hiện hợp đồng.

Không lập hợp đồng trung gian không đồng nghĩa mọi giao dịch trước đó đều vô hiệu

Một vấn đề cần lưu ý là hình thức giao dịch và hiệu lực của giao dịch cần được đánh giá riêng biệt.

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, trong một số trường hợp, giao dịch dân sự vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực giao dịch theo yêu cầu của một bên hoặc các bên.

Quy định này có thể được xem xét đối với một số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ yêu cầu về hình thức.

Tuy nhiên, việc công nhận giao dịch còn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể và không tự động phát sinh chỉ vì các bên đã giao tiền, nhận đất hoặc lập giấy viết tay.

Vì vậy, người mua cuối cùng không nên mặc nhiên cho rằng việc có hợp đồng công chứng với chủ đất ban đầu sẽ giải quyết toàn bộ các vấn đề pháp lý phát sinh từ những giao dịch trung gian.

3. Những rủi ro pháp lý đối với người mua đất cuối cùng

Việc bỏ qua các hợp đồng chuyển nhượng trung gian có thể khiến người mua cuối cùng đối mặt với nhiều rủi ro.

Không chứng minh được quyền nhận chuyển nhượng từ những người trung gian

Nếu ông B và ông C đã thực sự mua bán đất nhưng không có hợp đồng hợp lệ, người mua cuối cùng có thể gặp khó khăn khi chứng minh nguồn gốc giao dịch và quá trình thanh toán.

Đặc biệt, nếu phát sinh tranh chấp, những người trung gian có thể đưa ra yêu cầu về tiền mua đất, tiền chênh lệch hoặc quyền lợi phát sinh từ thỏa thuận trước đó.

Người đứng tên trên Giấy chứng nhận thay đổi ý chí, không hợp tác sang tên

Trong trường hợp người mua cuối cùng đã thanh toán tiền thông qua các bên trung gian nhưng chưa hoàn tất hợp đồng trực tiếp với chủ đất, giao dịch vẫn phụ thuộc vào việc người đứng tên trên Giấy chứng nhận có hợp tác ký kết và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng hay không.

Nếu chủ đất ban đầu thay đổi ý định, từ chối ký hợp đồng hoặc phát sinh tranh chấp với người mua trung gian, người mua cuối cùng có thể phải tham gia giải quyết tranh chấp với nhiều chủ thể.

Đất bị chuyển nhượng cho người khác hoặc phát sinh giao dịch khác

Khi quyền sử dụng đất chưa được đăng ký sang tên, người mua cuối cùng có thể gặp rủi ro nếu chủ đất ban đầu tiếp tục thực hiện giao dịch với người khác, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc phát sinh nghĩa vụ thi hành án.

Việc giải quyết quyền lợi của người mua trong tình huống này phải căn cứ vào thời điểm giao dịch, tình trạng đăng ký, tính hợp pháp và các quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình nếu có.

Khó khăn trong việc đòi lại tiền khi giao dịch bị vô hiệu

Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo đó, các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, đồng thời bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định.

Tuy nhiên, trong giao dịch qua nhiều người, việc xác định ai là người nhận tiền, ai có nghĩa vụ hoàn trả và ai phải chịu trách nhiệm bồi thường có thể rất phức tạp.

Người mua cuối cùng có nguy cơ phải khởi kiện nhiều chủ thể hoặc chứng minh từng khoản thanh toán để bảo vệ quyền lợi của mình.

4. Chỉ lập một hợp đồng chuyển nhượng có giúp tránh thuế và lệ phí không?

Một trong những lý do phổ biến khiến các bên lựa chọn bỏ qua hợp đồng trung gian là mong muốn giảm nghĩa vụ tài chính phát sinh qua từng lần chuyển nhượng.

Tuy nhiên, việc không lập hợp đồng hoặc không kê khai giao dịch thực tế không đồng nghĩa với việc các bên đương nhiên được miễn nghĩa vụ thuế.

Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

Đồng thời, Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết căn cứ xác định giá chuyển nhượng và thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Về nguyên tắc, mỗi lần chuyển nhượng bất động sản thực tế có thể phát sinh nghĩa vụ thuế tương ứng. Việc xác định người có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế phải căn cứ vào giao dịch thực tế và quy định pháp luật áp dụng.

Ngoài thuế thu nhập cá nhân, thủ tục đăng ký sang tên còn có thể phát sinh lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản phí khác theo quy định.

Việc các bên lựa chọn chỉ lập một hợp đồng chuyển nhượng không đương nhiên cấu thành hành vi trốn thuế. Tuy nhiên, nếu việc này được thực hiện nhằm che giấu thu nhập chịu thuế, kê khai không đúng bản chất giao dịch hoặc cố tình làm giảm số thuế phải nộp thì có thể phát sinh trách nhiệm pháp lý.

Chẳng hạn, ông A chuyển nhượng đất cho ông B, ông B tiếp tục bán cho ông C và ông C bán lại cho ông D. Thay vì kê khai các giao dịch thực tế, những người tham gia thống nhất chỉ lập một hợp đồng giữa ông A và ông D nhằm che giấu các khoản thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng trung gian.

Nếu có đủ căn cứ xác định hành vi cố ý không kê khai, khai sai hoặc sử dụng hồ sơ, tài liệu không hợp pháp nhằm trốn thuế, người thực hiện có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Theo Điều 200 Bộ luật Hình sự, Tội trốn thuế được quy định với các mức xử lý đáng chú ý:

− Khung hình phạt cơ bản: Cá nhân trốn thuế từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng thuộc trường hợp tái phạm theo điều luật có thể bị phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.

− Khung hình phạt tăng nặng: Trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng hoặc thuộc các trường hợp tăng nặng khác có thể bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm.

− Khung hình phạt cao nhất: Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên có thể bị phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm..

5. Cách xử lý khi mua đất qua nhiều người nhưng chưa sang tên

Khi phát hiện thửa đất đã trải qua nhiều lần mua bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, người mua cuối cùng cần xác định rõ tình trạng pháp lý của từng giao dịch trước khi tiếp tục thanh toán hoặc ký hợp đồng.

Một số vấn đề cần kiểm tra gồm:

Thứ nhất, xác minh người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Kiểm tra thông tin chủ sử dụng đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên, hạn chế quyền chuyển nhượng và các thông tin đăng ký liên quan.

Thứ hai, rà soát toàn bộ quá trình mua bán.

Thu thập giấy viết tay, giấy nhận tiền, chứng từ chuyển khoản, biên bản giao nhận đất, thỏa thuận đặt cọc và các tài liệu thể hiện việc chuyển nhượng qua từng người.

Thứ ba, xác định vai trò pháp lý của từng người tham gia.

Cần làm rõ người nào là bên chuyển nhượng, người nào là bên nhận chuyển nhượng, người nào chỉ làm môi giới hoặc đại diện theo ủy quyền.

Thứ tư, lựa chọn phương án hoàn thiện hồ sơ phù hợp.

Nếu các giao dịch trung gian đã thực sự phát sinh, cần đánh giá khả năng công nhận giao dịch, hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng hoặc thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định. Không nên tự ý lập hợp đồng có nội dung không phản ánh đúng giao dịch thực tế.

Đối với trường hợp đủ điều kiện áp dụng thủ tục đăng ký theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người nhận chuyển quyền có thể được xem xét giải quyết hồ sơ trên cơ sở giấy tờ chuyển quyền và tài liệu liên quan.

Thứ năm, giải quyết tranh chấp nếu các bên không thống nhất.

Nếu người bán ban đầu hoặc người trung gian không hợp tác, các bên có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hiệu lực hợp đồng, nghĩa vụ thanh toán, quyền sử dụng đất và hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu tùy trường hợp.

6. Kết luận

Việc mua bán đất qua nhiều người nhưng chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng giữa người bán đầu tiên và người mua cuối cùng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Đặc biệt, nếu các giao dịch trung gian đã thực sự phát sinh thì việc bỏ qua các hợp đồng này không đương nhiên làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ của những người tham gia trước đó.

Người mua cuối cùng có thể gặp khó khăn khi chứng minh nguồn gốc giao dịch, hoàn thiện thủ tục sang tên, xử lý nghĩa vụ thuế hoặc giải quyết tranh chấp khi chủ đất ban đầu và những người trung gian không thống nhất.

Do đó, trước khi giao kết hoặc thanh toán tiền mua đất, các bên cần rà soát toàn bộ quá trình chuyển nhượng, xác định đúng chủ thể có quyền chuyển nhượng và thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định. Việc tiết kiệm chi phí trước mắt không nên đánh đổi bằng rủi ro mất quyền lợi đối với tài sản có giá trị lớn.

7. Dịch vụ tư vấn pháp lý tại Công ty Luật Sư LTA - Luậtsư.net

Công ty Luật Sư LTA - Luậtsư.net cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong các vấn đề liên quan đến giao dịch bất động sản:

− Tư vấn tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

− Rà soát hồ sơ mua bán đất qua nhiều lần sang tay.

− Tư vấn công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay.

− Hỗ trợ hoàn thiện thủ tục đăng ký biến động và sang tên Giấy chứng nhận.

− Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

− Đại diện hoặc hỗ trợ khách hàng giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

8. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

− Mua đất qua nhiều người nhưng chỉ ký hợp đồng với người đứng tên sổ đỏ có hợp pháp không?

Không thể kết luận hợp pháp hoặc trái pháp luật chỉ dựa trên việc hợp đồng được ký trực tiếp với người đứng tên Giấy chứng nhận.

Nếu người đứng tên vẫn có quyền chuyển nhượng và các bên thực sự thỏa thuận chuyển nhượng trực tiếp thì giao dịch có thể được công nhận khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Ngược lại, nếu hợp đồng được lập để che giấu những giao dịch trung gian hoặc trốn tránh nghĩa vụ pháp lý thì có thể phát sinh rủi ro về hiệu lực.

− Người mua đất bằng giấy viết tay có được tiếp tục bán cho người khác không?

Việc mua bán bằng giấy viết tay chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về hình thức không đồng nghĩa người mua đương nhiên có quyền chuyển nhượng hợp pháp cho người tiếp theo.

Cần xem xét hiệu lực của giao dịch trước, điều kiện công nhận hợp đồng và tình trạng đăng ký quyền sử dụng đất. Người mua trung gian không nên tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng như người sử dụng đất hợp pháp khi chưa xác định được quyền của mình.

− Mua đất qua nhiều người nhưng không có hợp đồng trung gian thì có sang tên được không?

Việc sang tên phụ thuộc vào hồ sơ chứng minh quá trình chuyển quyền, điều kiện đăng ký và quy định pháp luật áp dụng.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định về một số trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với người nhận chuyển quyền nhưng chưa thực hiện đầy đủ thủ tục. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mua bán qua nhiều người đều được áp dụng thủ tục này.

Ghi chú: Nội dung mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.

Liên hệ ngay với chúng tôi để được Luật sư hỗ trợ kịp thời.

LUẬTSƯ.NET CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Luậtsư.net – dịch vụ luật sư uy tín tại TP.HCM.

📞 Số điện thoại: 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Với nhiều năm kinh nghiệm thực chiến trong các lĩnh vực: Đất đai, Hình sự, Thừa kế, Dân sự, Hành chính, Thương mại, Lao động.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

LUẬTSƯ.NET CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Căn cứ pháp lý

Bài cùng chuyên mục