Bố mẹ già bị lừa bán đất: Có lấy lại được không?

NGƯỜI CAO TUỔI DỄ BỊ LỪA TRONG CÁC GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT NHƯ THẾ NÀO?

Trong thực tiễn, nhiều người cao tuổi – đặc biệt là người không biết chữ, sức khỏe yếu, không quen với giấy tờ pháp lý thường bị lợi dụng để ký vào các loại văn bản pháp lý mà không hiểu rõ nội dung. Một số người chỉ nghĩ rằng mình đang ký giấy “ủy quyền nhờ quản lý đất”, “cho mượn đất”, hay thậm chí chỉ là “giấy tay xác nhận giữ hộ sổ đỏ”. Tuy nhiên, thực tế những giấy tờ đó lại là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được công chứng và đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Thêm vào đó, có trường hợp người già bị con cháu dụ dỗ hoặc thuyết phục ký tên, thậm chí người khác giả mạo chữ ký, hoặc ép buộc bằng lời nói, bằng tình cảm gia đình. Khi mọi việc bị phát hiện thì đất đã sang tên, không thể ngăn chặn nếu không có căn cứ pháp lý rõ ràng.

CÓ THỂ HỦY HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG TRONG NHỮNG TRƯỜNG HỢP NÀO?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp cụ thể sau:

2.1. Hợp đồng bị vô hiệu do bị lừa dối – Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị bên kia dùng thủ đoạn che giấu sự thật hoặc cung cấp thông tin sai lệch làm cho họ hiểu sai bản chất của hợp đồng thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu. Trường hợp người già không biết chữ, không được giải thích rõ ràng nội dung, bị dụ dỗ hoặc hiểu nhầm nội dung là “cho thuê” hoặc “ủy quyền” thì đây là căn cứ quan trọng để yêu cầu vô hiệu.

Ví dụ: Một người môi giới mang giấy đến nói với cụ rằng “ký để cháu trông đất”, nhưng thực chất là hợp đồng bán đất với giá thấp hơn thị trường rất nhiều.

2.2. Hợp đồng bị vô hiệu do người ký không có năng lực hành vi dân sự – Điều 22, Điều 23 Bộ luật Dân sự 2015

Nếu tại thời điểm ký hợp đồng, người già bị bệnh như sa sút trí tuệ, rối loạn tâm thần, Alzheimer, khiến họ không đủ khả năng nhận thức, điều khiển hành vi thì hợp đồng được ký trong tình trạng đó sẽ bị xem là vô hiệu. Trong trường hợp này, cần phải có giám định pháp y tâm thần để chứng minh tình trạng sức khỏe tâm thần tại thời điểm ký.

Kể cả chưa bị tuyên bố mất năng lực hành vi, nhưng nếu chứng minh được họ có khó khăn trong nhận thức và không đủ điều kiện tham gia giao dịch thì giao dịch đó vẫn có thể bị hủy.

2.3. Hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội – Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015

Nếu một bên biết rõ đối phương là người lớn tuổi, không đủ khả năng hiểu biết nhưng vẫn cố tình thực hiện giao dịch để trục lợi, hành vi đó có thể bị xem là trái đạo đức xã hội, hợp đồng được ký trong hoàn cảnh như vậy có thể bị tuyên vô hiệu. Đây là quy định mang tính bao quát, cho phép Tòa án xem xét toàn bộ hành vi, bối cảnh giao dịch để xác định hợp đồng có vi phạm chuẩn mực đạo đức xã hội hay không.

2.4. Hợp đồng không tuân thủ hình thức pháp lý bắt buộc – Điều 129 BLDS 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2024

Theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu hợp đồng không được công chứng hoặc chỉ ghi giấy tay, không sang tên đúng quy định thì đó là hợp đồng vô hiệu về hình thức. Đây là căn cứ rõ ràng để khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng nếu đối phương không thể chứng minh đã thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng.

TRƯỜNG HỢP CÓ DẤU HIỆU HÌNH SỰ – CÓ THỂ XỬ LÝ HÌNH SỰ ĐỐI TƯỢNG LỪA ĐẢO

Khi hành vi dụ dỗ, lừa gạt người lớn tuổi để chiếm đoạt quyền sử dụng đất có dấu hiệu gian dối rõ ràng, người thực hiện có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự:

3.1. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản – Điều 174 Bộ luật Hình sự

Người nào bằng thủ đoạn gian dối (giả danh, nói dối, che giấu sự thật…) để chiếm đoạt tài sản có giá trị từ 02 triệu đồng trở lên thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Với tài sản là quyền sử dụng đất, thường có giá trị lớn thì chỉ cần có hành vi gian dối và chiếm đoạt là có thể bị khởi tố.

3.2. Tội lợi dụng người không có năng lực hành vi dân sự để chiếm đoạt tài sản – Điều 180 Bộ luật Hình sự

Nếu người thực hiện giao dịch biết rõ người ký hợp đồng không đủ năng lực hành vi dân sự nhưng vẫn cố ý lợi dụng điều đó để chiếm đoạt tài sản thì có thể bị xử lý theo Điều 180 BLHS. Đây là tội danh ít được áp dụng trong thực tế, nhưng rất phù hợp trong các tình huống người cao tuổi bị lừa gạt trong giao dịch dân sự, đặc biệt là giao dịch đất đai.

GIA ĐÌNH CẦN LÀM GÌ ĐỂ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI GIÀ BỊ LỪA BÁN ĐẤT?

Bước 1: Liên hệ Văn phòng công chứng nơi lập hợp đồng để sao lục hồ sơ

Gia đình cần đề nghị cung cấp bản hợp đồng, phiếu công chứng, bản đối chiếu chữ ký, biên bản ghi âm (nếu có) để kiểm tra về nội dung, hình thức, người làm chứng…

Bước 2: Làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có đất

Nội dung đơn khởi kiện bao gồm: yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, yêu cầu trả lại đất, hoàn trả giá trị hợp lý (nếu có), yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. Đây là biện pháp dân sự nhằm phục hồi quyền sở hữu đất đai cho người già.

Bước 3: Gửi đơn tố cáo đến Công an nếu có dấu hiệu hình sự

Nếu có căn cứ về hành vi gian dối, lợi dụng người già để chiếm đoạt tài sản, gia đình nên nộp đơn tố giác tội phạm đến Công an cấp huyện nơi có đất. Kèm theo hồ sơ y tế, giám định tâm thần, chứng cứ về hành vi dụ dỗ, lừa dối… để yêu cầu xử lý hình sự theo quy định.

KẾT LUẬN: KHÔNG ĐỂ NGƯỜI CAO TUỔI ĐƠN ĐỘC TRONG GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI

Trong bối cảnh giá đất ngày càng tăng cao, người già trở thành mục tiêu của nhiều đối tượng xấu. Việc tuyên truyền, tư vấn pháp luật cho người cao tuổi là vô cùng quan trọng. Gia đình cần có trách nhiệm bảo vệ, giám sát các giao dịch có liên quan đến tài sản của cha mẹ, ông bà.

Khi phát hiện người già bị lừa ký bán đất, cần nhanh chóng thực hiện các biện pháp dân sự và tố tụng để đòi lại quyền lợi, đồng thời đấu tranh làm rõ trách nhiệm hình sự nếu có dấu hiệu tội phạm. Sự chậm trễ có thể khiến việc thu hồi đất trở nên vô cùng khó khăn.

Xem thêm 

Bóng tối của lòng tin: Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và những hệ lụy đau lòng

Mở Công ty tư vấn du học rồi lừa đảo hàng chục người

Công Ty Bất Động Sản Lừa Đảo: Dấu Hiệu và Cách Phòng Tránh(Mở trong cửa số mới)