Chuyển nhượng đất đai là một quá trình pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật. Bên mua cần nắm bắt rõ để tránh tiền mất tật mang.
Điều kiện để chuyển nhượng đất đai
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Điều kiện để chuyển nhượng đất gồm:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Những vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng đất đai
Xác định loại đất
Khi muốn thực hiện chuyển nhượng đất, cần phải xác định rõ loại đất. Theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định gồm có 3 nhóm đất chính:
– Nhóm đất nông nghiệp.
– Nhóm đất phi nông nghiệp.
– Nhóm đất chưa sử dụng.
Xác minh thông tin bên bán
Cần xem xét rõ đất cần mua có đang bị tranh chấp hay không? Các trường hợp sau cần lưu ý theo Điều 27 Luật Đất đai 2024:
– Bên bán người đứng tên trên sổ đỏ hoặc người thừa ủy quyền thực hiện chuyển nhượng đất.
– Nếu đất là tài sản chung của vợ chồng: chỉ nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng khi có sự đồng thuận của cả hai người. Tránh trường hợp khi đã mua bán xong lại xảy ra tranh chấp không cần thiết.
– Nếu đất là tài sản chung của 1 nhóm người: trên hợp đồng chuyển nhượng cần phải có sự đồng ý của tất cả những người có quyền và nghĩa vụ liên quan.
Đất có đầy đủ giấy tờ không?
– Cần yêu cầu bên bán đưa ra sổ đỏ và các giấy tờ khác của mảnh đất.
– Trong trường hợp đất đang xin sổ đỏ phải kiểm tra được đất phải sử dụng ổn định theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.
Đất có bị dính quy hoạch không?
Đất chưa đưa ra thông báo, chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm vẫn có thể chuyển nhượng được. Tuy nhiên, đất nằm trong quy hoạch thường sẽ bị giảm bớt giá trị. Trong trường hợp đã đưa ra thông báo thu hồi đất, không thể chuyển nhượng đất đó được.
Theo Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 nếu thửa đất thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định. Trường hợp này người bán vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2 là thửa đất trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm.
Để biết những thông tin về thửa đất như quy hoạch, tình trạng pháp lý… thì bên mua có thể làm đơn xin thông tin đất đai về đất dự định mua.
Đặt cọc để chuyển nhượng đất
Đặt cọc là việc bên mua đưa tài sản đặt cọc cho bên bán nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một thời hạn nhất định. Thông thường trong mua bán đất đai đều phải đặt cọc.
Để tránh mất tiền đặt cọc thì người mua đất cần nắm rõ và thỏa thuận quy định đặt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
– Nếu bên đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Công chứng hơp đồng chuyển nhượng
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, chỉ trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
