KÊ KHỐNG “THỔ CƯ 100%”, “GẦN KHU CÔNG NGHIỆP” ĐỂ BÁN ĐẤT – CÓ THỂ BỊ TRUY CỨU HÌNH SỰ VỀ TỘI LỪA ĐẢO?

1. Kê khống đất – khi nào là “lừa đảo”?

Trong thực tế, hành vi rao bán đất không đúng sự thật thường có các biểu hiện:

• Giới thiệu là đất thổ cư 100%, nhưng thực tế là đất trồng cây lâu năm;
• Quảng cáo “có sổ riêng”, nhưng sổ chung cả lô lớn hoặc chưa có sổ;
• Ghi “gần khu công nghiệp, trường học, cao tốc”, nhưng thực tế cách hàng chục km;
• Hứa sẽ ra sổ, chuyển mục đích, nhưng sau khi nhận tiền thì cắt liên lạc.

Nếu bên bán biết rõ thông tin sai sự thật, nhưng vẫn cố tình quảng bá, dẫn dụ để người mua giao tiền, thì hành vi này có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

2. Phân tích dưới góc độ pháp luật hình sự

Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS): Để xác định có phạm tội hay không, phải xét đủ 3 yếu tố chính:

Như vậy, chỉ khi có hành vi gian dối và chiếm đoạt tiền thì mới cấu thành tội phạm hình sự. Nếu chỉ là tranh chấp hợp đồng dân sự, hai bên có thể khởi kiện để hủy hợp đồng và đòi lại tiền.

3. Ví dụ thực tế – lời cảnh báo đắt giá

• Vụ “Coco Green Home” tại Đồng Nai: Nhóm đối tượng tự lập công ty BĐS, vẽ dự án “ảo” trên đất trồng cây lâu năm rồi rao bán, tổng số tiền chiếm đoạt hơn 18 tỷ đồng. Đây là dự án không có thật, sử dụng đất không được cấp phép, rao bán sai sự thật.
• Công ty Lộc Phúc: Một lô đất có giá chỉ vài trăm triệu đồng nhưng công ty Lộc Phúc đã vẽ ra dự án, rao bán với giá từ 2-3 tỷ đồng. Các “dự án ma” này được vẽ ra rất hấp dẫn như: gần đường cao tốc, gần khu công nghiệp, gần sân bay Long Thành… Đây chính là hành vi cố tình “thổi phồng” giá trị và tình trạng pháp lý của đất để lừa tiền.

4. Trường hợp nào không cấu thành tội phạm, mà chỉ là tranh chấp dân sự?

Nếu người bán:

• Cung cấp thông tin đầy đủ, minh bạch;
• Người mua biết rõ tình trạng đất (ví dụ: đồng ý mua đất nông nghiệp chờ chuyển đổi);
• Các bên ký hợp đồng rõ ràng, không có thủ đoạn gian dối;

Trường hợp này không phải tội phạm hình sự, mà là giao dịch dân sự. Nếu có tranh chấp, các bên giải quyết tại Tòa án dân sự theo quy định Bộ luật Dân sự.

5. Các chế tài khác ngoài hình sự

Ngay cả khi chưa đến mức khởi tố hình sự, bên bán có thể bị xử phạt:

• Bị phạt hành chính về hành vi quảng cáo sai sự thật theo Nghị định 38/2021/NĐ-CP;
• Bị buộc phải hoàn trả tiền, bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự;
• Cấm hành nghề môi giới, kinh doanh BĐS nếu vi phạm nghiêm trọng.

6. Cẩn trọng trước khi mua đất – người mua cần lưu ý

• Kiểm tra thông tin quy hoạch và mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện;
• Không tin tuyệt đối vào lời giới thiệu, hình ảnh “dự án” trên mạng xã hội hoặc qua môi giới;
• Yêu cầu xem sổ đỏ gốc và kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng;
• Khi giao tiền, nên thực hiện tại phòng công chứng, có chứng từ đầy đủ.

7. Kết luận

Việc rao bán đất “kê khống” về vị trí, diện tích, loại đất… không chỉ là hành vi gian dối trong kinh doanh mà trong nhiều trường hợp còn đủ yếu tố để xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Người dân cần tỉnh táo, tìm hiểu pháp lý rõ ràng trước khi “xuống tiền”. Đồng thời, các cơ quan chức năng cần tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các “dự án ma” và môi giới không có đạo đức, để bảo vệ quyền lợi người dân và giữ vững trật tự thị trường bất động sản.

Xem thêm 

Bóng tối của lòng tin: Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và những hệ lụy đau lòng

Mở Công ty tư vấn du học rồi lừa đảo hàng chục người

Công Ty Bất Động Sản Lừa Đảo: Dấu Hiệu và Cách Phòng Tránh(Mở trong cửa số mới)