Một căn nhà, bán cho nhiều người – Lừa đảo đất đai tinh vi và ranh giới pháp lý cần biết

Thực trạng cần cảnh báo

Trong thời gian gần đây, các cơ quan tố tụng ghi nhận nhiều vụ án lừa đảo tinh vi trong lĩnh vực bất động sản, với thủ đoạn điển hình: một bất động sản được rao bán và chuyển nhượng cho nhiều người khác nhau. Người thực hiện hành vi thường lợi dụng niềm tin, sự thiếu hiểu biết của người mua, cùng với sự chậm trễ trong quản lý thông tin đất đai, để nhận tiền đặt cọc, thậm chí nhận đủ tiền mua nhà đất rồi bỏ trốn.

Thực tiễn cho thấy hậu quả của hành vi này rất nghiêm trọng: nhiều nạn nhân mất tài sản lớn, giao dịch bị vô hiệu, kéo theo tranh chấp kéo dài. Vậy hành vi này dưới góc độ pháp luật được xử lý như thế nào? Người dân cần làm gì để tự bảo vệ mình?

Hành vi “một nhà/đất bán cho nhiều người” dưới góc độ hình sự

2.1. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự)

Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), nếu người bán có hành vi gian dối ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tiền, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trong bối cảnh bài viết, hành vi có thể bao gồm:

• Che giấu việc đã chuyển nhượng tài sản cho người khác.
• Ký hợp đồng mua bán với nhiều người cùng lúc.
• Sử dụng giấy tờ giả, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không hợp pháp.
• Cố tình trì hoãn công chứng, hứa hẹn rồi bỏ trốn sau khi nhận tiền.

Mức hình phạt: Tùy theo giá trị tài sản chiếm đoạt và tính chất vụ việc, người phạm tội có thể bị phạt tù từ 06 tháng đến 20 năm hoặc tù chung thân nếu chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên hoặc có tổ chức, phạm tội nhiều lần, nhiều người bị hại.

2.2. Một số tội danh liên quan có thể xem xét

• Tội sử dụng tài liệu, con dấu giả của cơ quan, tổ chức (Điều 341 BLHS): Khi dùng sổ đỏ giả, giấy công chứng giả để lừa đảo.
• Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (Điều 175): Khi người bán có được tài sản hợp pháp nhưng sau đó chiếm đoạt thông qua việc không thực hiện nghĩa vụ trả lại hoặc chuyển giao.
• Tội vi phạm quy định về quản lý đất đai: Khi có sự tiếp tay của cán bộ địa phương trong việc hợp thức hóa sai phạm.

Phân biệt giữa tranh chấp dân sự và hành vi phạm tội

Không phải mọi trường hợp “bán một bất động sản cho nhiều người” đều là tội hình sự. Cần phân biệt rõ giữa tranh chấp dân sự và tội phạm lừa đảo.

• Tranh chấp dân sự: Khi các bên giao dịch nhưng do không hiểu rõ pháp lý, hiểu nhầm, hoặc người bán không có ý định chiếm đoạt, chỉ vi phạm nghĩa vụ dân sự.
• Tội phạm hình sự: Khi người bán có thủ đoạn gian dối, mục đích chiếm đoạt ngay từ đầu, thể hiện qua việc ký nhiều hợp đồng cùng lúc, bỏ trốn sau khi nhận tiền…

Cơ quan tố tụng sẽ căn cứ vào động cơ, hành vi, chứng cứ (tin nhắn, video, tài liệu…) để xác định bản chất vụ việc.

Thực tiễn xét xử – Ví dụ điển hình

Công ty King Home Land lừa bán đất nền ảo thu hơn 20 tỷ đồng: Ông Đặng Tiến Trường – Giám đốc Công ty CP King Home Land nhận ủy quyền sử dụng đất của nhiều cá nhân đứng tên tại Quận 9, Quận 12, TPHCM và huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai để thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, ông Trường không thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa tại các cơ quan chức năng, mà tự “vẽ”ra các dự án bất động sản phân lô bán nền không có thật. Tài liệu thu thập và kết quả điều tra cho thấy, ông Trường đã ký kết nhiều hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ với 22 cá nhân, nhận tổng cộng gần 21,7 tỷ đồng.

Hậu quả pháp lý và trách nhiệm bồi thường

Người thực hiện hành vi gian dối sẽ:

• Chịu trách nhiệm hình sự với hình phạt nghiêm khắc theo quy định của BLHS.
• Bồi thường thiệt hại dân sự cho người bị hại, nếu còn khả năng khắc phục.
• Tài sản liên quan có thể bị kê biên, phát mãi để đảm bảo nghĩa vụ bồi thường.

Đối với người mua, việc lấy lại tiền sẽ rất khó khăn nếu đối tượng phạm tội bỏ trốn hoặc không còn tài sản. Giao dịch cũng có thể bị tuyên vô hiệu nếu xác định là hợp đồng được xác lập trên cơ sở gian dối.

Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp phòng ngừa

Về phía người dân:

• Luôn kiểm tra pháp lý bất động sản tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chỉ giao dịch qua công chứng, hợp đồng rõ ràng.
• Không thanh toán toàn bộ trước khi hoàn tất sang tên, chuyển quyền.
• Cảnh giác với người bán không minh bạch, giá quá rẻ so với thị trường.

Về phía cơ quan nhà nước:

• Đồng bộ hóa dữ liệu đất đai, cho phép người dân tra cứu lịch sử giao dịch bất động sản trực tuyến.
• Tăng cường kiểm tra, xử lý nghiêm hành vi sử dụng giấy tờ giả, công chứng gian dối.
• Bổ sung quy định xử lý hình sự đối với hành vi “tiếp tay, môi giới” có biết rõ rủi ro pháp lý của bất động sản.

Kết luận

Hành vi “một bất động sản bán cho nhiều người” là biểu hiện điển hình của tội phạm lừa đảo trong lĩnh vực đất đai, gây hậu quả nghiêm trọng về tài sản và trật tự xã hội. Để bảo vệ bản thân, người dân cần trang bị kiến thức pháp lý, thận trọng khi giao dịch, và kịp thời tố giác hành vi sai phạm.

Phòng ngừa là cách bảo vệ tốt nhất. Một giao dịch an toàn bắt đầu từ việc hiểu luật và áp dụng đúng.

Xem thêm 

Bóng tối của lòng tin: Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và những hệ lụy đau lòng

Mở Công ty tư vấn du học rồi lừa đảo hàng chục người

Công Ty Bất Động Sản Lừa Đảo: Dấu Hiệu và Cách Phòng Tránh(Mở trong cửa số mới)