Mượn danh mua hộ đất rồi chiếm đoạt tiền – Hành vi lừa đảo dưới lớp vỏ giao dịch dân sự?

Thực trạng đáng lo ngại: Tin tưởng nhầm người – tiền mất, đất không thấy

Trong những năm gần đây, nhiều vụ việc “mượn danh mua hộ đất” rồi chiếm đoạt tiền đã xảy ra với chiêu trò quen thuộc: người nhận tiền hứa hẹn mua đất với giá ưu đãi, cam kết sang tên sau vài tháng, viện lý do “quen biết chủ đất” hoặc “đang chờ sổ đỏ”, rồi sau đó lặn mất tăm. Nạn nhân thường là người thân, bạn bè, đồng nghiệp – những người đặt trọn niềm tin mà không có chứng cứ pháp lý rõ ràng.

Vậy khi rơi vào tình huống này, có thể xử lý hình sự hay chỉ là tranh chấp dân sự thông thường?

Phân biệt rõ: Giao dịch dân sự hợp pháp hay thủ đoạn lừa đảo?

Không phải cứ nhận tiền không giao đất là phạm tội. Cần xem xét ý chí và hành vi của người nhận tiền:

• Nếu người này thực sự có ý định mua đất, có nỗ lực thực hiện giao dịch nhưng do bất khả kháng không thành, và sẵn sàng hoàn trả tiền thì đây là quan hệ dân sự, có thể khởi kiện ra Tòa để đòi tiền.
• Nhưng nếu ngay từ đầu đã không có ý định mua đất, cố tình dựng chuyện, hứa hẹn gian dối, không có khả năng thực hiện nhưng vẫn nhận tiền thì hành vi này có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Yếu tố then chốt để xác định tội phạm là thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản.

Cơ sở pháp lý xử lý hình sự

Căn cứ pháp lý: Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017): “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2 triệu đồng trở lên…” thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Mức hình phạt:

• Từ 6 tháng đến 3 năm tù nếu chiếm đoạt từ 2 triệu đến dưới 50 triệu đồng.
• Từ 2 năm đến 7 năm tù nếu từ 50 triệu đến dưới 200 triệu đồng.
• Từ 7 năm đến 15 năm tù nếu từ 200 triệu đến dưới 500 triệu đồng.
• Từ 12 năm đến tù chung thân nếu từ 500 triệu đồng trở lên hoặc có tình tiết tăng nặng.

Ngoài ra, còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc tịch thu tài sản.

Pháp luật đất đai: Không có quyền mà vẫn “hứa hẹn” là sai luật

Theo Luật Đất đai 2024, chỉ những người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới có quyền thực hiện giao dịch, chuyển nhượng, mua bán (Điều 4 và Điều 12 Luật Đất đai 2024). Nếu người nhận tiền không có quyền sử dụng đất, không có ủy quyền hợp pháp, nhưng vẫn hứa hẹn sẽ mua được đất giá rẻ, dự án tốt để nhận tiền, thì đây là hành vi gian dối, có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự.

Dấu hiệu nhận biết hành vi lừa đảo “mua hộ đất”

• Không cung cấp được thông tin rõ ràng về đất, không có sổ đỏ, không có ủy quyền từ người bán.
• Không ký hợp đồng hoặc chỉ viết giấy tay đơn giản, không công chứng.
• Dùng lời hứa mơ hồ: “đợi phê duyệt quy hoạch”, “sắp ra sổ”, “quen người trong ngành”.
• Sau khi nhận tiền thì chậm trễ, né tránh hoặc mất liên lạc.
• Có dấu hiệu sử dụng tiền vào mục đích cá nhân.

Nếu các dấu hiệu này xuất hiện, rất có thể bạn đang trở thành nạn nhân của một vụ lừa đảo có chủ ý.

Cần làm gì khi nghi ngờ bị lừa?

• Thu thập chứng cứ: tin nhắn, chuyển khoản, ghi âm, giấy tờ giao nhận tiền.
• Gửi đơn tố giác tội phạm: đến cơ quan công an nơi xảy ra hành vi để yêu cầu điều tra, khởi tố.
• Tham khảo ý kiến luật sư: để được tư vấn rõ ràng về khả năng xử lý hình sự hoặc khởi kiện dân sự.
• Hạn chế tự thỏa thuận khi không có cam kết trả tiền rõ ràng, vì có thể làm mất cơ hội xử lý hình sự.

Khuyến nghị cho người dân

• Không giao tiền nếu chưa có giấy tờ pháp lý rõ ràng về người nhận và quyền sử dụng đất.
• Nếu thực sự cần người mua hộ, phải lập hợp đồng có công chứng, ghi rõ trách nhiệm, thời gian thực hiện, điều khoản hoàn tiền.
• Tự tra cứu thông tin thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai để xác thực tính pháp lý.
• Trong các trường hợp rủi ro, đừng chần chừ tố cáo, bởi thời gian càng lâu thì càng khó thu thập chứng cứ.

Kết luận: Đừng để niềm tin trở thành cái bẫy pháp lý

Việc “mượn danh mua hộ đất” để chiếm đoạt tiền không còn là chuyện hiếm gặp. Nếu có hành vi gian dối từ đầu, không thực hiện giao dịch thật sự, thì đây là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, có thể bị xử lý hình sự nghiêm khắc theo Điều 174 BLHS. Người dân cần tỉnh táo, chỉ ký giao dịch khi hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và pháp lý liên quan. Một chút cẩn trọng có thể giúp bạn tránh mất cả tiền lẫn tình – và không rơi vào cái bẫy “mua hộ đất” tưởng là giúp mà thành họa.

Xem thêm 

Bóng tối của lòng tin: Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và những hệ lụy đau lòng

Mở Công ty tư vấn du học rồi lừa đảo hàng chục người

Công Ty Bất Động Sản Lừa Đảo: Dấu Hiệu và Cách Phòng Tránh(Mở trong cửa số mới)