Người được ủy quyền vượt quá phạm vi ủy quyền để lừa bán đất – có thể bị xử lý hình sự?

Tình huống phổ biến trong thực tế

Một người dân được ủy quyền nộp hồ sơ làm sổ đỏ hoặc chỉ được thay mặt chủ đất trong một số thủ tục hành chính. Tuy nhiên, họ đã lợi dụng giấy ủy quyền để ký hợp đồng bán đất, nhận tiền đặt cọc hoặc tiền chuyển nhượng, rồi chiếm đoạt số tiền đó. Người mua không liên lạc được, còn chủ đất thật thì khẳng định không biết và không đồng ý bán.

Trong trường hợp này, người được ủy quyền vượt quá phạm vi được ủy quyền và hành vi đó có dấu hiệu gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản – có thể bị xử lý hình sự.

Phạm vi ủy quyền và hậu quả khi vượt quyền

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Việc ủy quyền phải xác định rõ nội dung, phạm vi, thời hạn và quyền hạn cụ thể.

Người được ủy quyền chỉ được thực hiện đúng những gì được giao. Nếu giấy ủy quyền không cho phép bán đất, nhưng người được ủy quyền lại tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, thì đó là hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền.

Dấu hiệu cấu thành tội phạm – Lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung các năm 2017, 2025): “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2 triệu đồng trở lên… thì bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.”

Thủ đoạn gian dối là hành vi cố ý tạo ra thông tin sai sự thật nhằm khiến người khác tin tưởng giao tài sản, trong trường hợp này là giả vờ có quyền chuyển nhượng đất dù thực tế không có. Khi người được ủy quyền lừa bên mua rằng mình có quyền bán, ký hợp đồng, nhận tiền và không trả lại thì đã thỏa mãn các yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trường hợp đặc biệt: Có đồng phạm hoặc cố ý che giấu

Nếu có người thứ ba (ví dụ: môi giới, công chứng viên, bên mua) biết rõ người được ủy quyền không có quyền bán nhưng vẫn tiếp tay để thực hiện giao dịch – những người này có thể bị xem là đồng phạm theo Điều 17 BLHS.

Đồng thời, nếu người được ủy quyền dùng hợp đồng giả, làm giả chữ ký hoặc cố tình làm giả giấy tờ, hành vi có thể cấu thành tội làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức hoặc tội sử dụng con dấu, tài liệu giả, tùy theo mức độ vi phạm.

Xử lý như thế nào nếu người mua bị lừa?

Người mua cần nhanh chóng:

• Tố giác hành vi đến cơ quan Công an nếu có dấu hiệu chiếm đoạt tiền.
• Nộp đơn yêu cầu khởi tố tội lừa đảo kèm theo các bằng chứng: hợp đồng, giấy ủy quyền, chứng từ chuyển tiền, tin nhắn…
• Yêu cầu tòa án buộc hoàn trả số tiền đã chuyển nếu chưa bị chiếm đoạt hoàn toàn.

Lưu ý: Nếu người được ủy quyền vẫn chuyển tiền lại cho chủ đất hoặc không có hành vi gian dối, thì có thể đây chỉ là tranh chấp dân sự, không đủ yếu tố hình sự.

Khuyến nghị pháp lý

Đối với người dân:

• Chỉ ký giấy ủy quyền có phạm vi rõ ràng (không ghi chung chung như “toàn quyền xử lý”).
• Không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc cho bên được ủy quyền nếu không thực sự cần thiết.
• Kiểm tra kỹ nội dung giấy ủy quyền nếu là người mua.

Đối với người học luật và người nghiên cứu pháp luật:

• Đây là tình huống điển hình về ranh giới giữa giao dịch dân sự và hành vi hình sự.
• Có thể dùng làm ví dụ phân tích trong các chủ đề: tội lừa đảo, vượt quá ủy quyền, đồng phạm, giả mạo giấy tờ, gian dối trong giao dịch bất động sản…

Kết luận

Hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền để lừa bán đất không chỉ xâm phạm quyền tài sản mà còn gây mất an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản. Nếu hành vi này có dấu hiệu gian dối và mục đích chiếm đoạt, người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Xem thêm 

Bóng tối của lòng tin: Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và những hệ lụy đau lòng

Mở Công ty tư vấn du học rồi lừa đảo hàng chục người

Công Ty Bất Động Sản Lừa Đảo: Dấu Hiệu và Cách Phòng Tránh(Mở trong cửa số mới)