Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi thành lập và hoạt động Công ty bất động sản

Đánh giá bài viết

Thị trường bất động sản Việt Nam luôn sôi động, mang đến cơ hội lớn cho doanh nghiệp, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức pháp lý. Việc thành lập và vận hành một công ty bất động sản đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về các quy định pháp luật liên quan. Bất kỳ sai sốt nào cũng có thể dẫn đến rủi ro tài chính, tranh chấp pháp lý, thậm chí là các biện pháp xử phạt nghiêm khắc.

Bài viết này sẽ di sâu vào các vấn đề pháp lý quan trọng nhất mà các công ty bất động sản cần lưu ý, từ giai đoạn thành lập đến quá trình hoạt động, giúp doanh nghiệp xây dựng nền tảng vững chắc và phát triển bền vững.

I. CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý KHI THÀNH LẬP CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN

1. Lựa chọn hình thức pháp lý

a) Công ty TNHH (Công ty trách nhiệm hữu hạn)

Ưu điểm:
– Thủ tục thành lập tương đối đơn giản.
– Trách nhiệm hữu hạn: các thành viên phải chịu trách nhiệm về các khoản nợ công ty trong phạm vi số vốn đã góp.
– Phù hợp với các doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ, nguồn vốn hạn chế.
Hạn chế:
– Khả năng huy động vốn hạn chế so với công ty cổ phần.
– Cơ cấu quản lý có thể kém linh hoạt hơn.
Ví dụ: Một nhóm bạn có số vốn khởi nghiệp vừa phải muốn thành lập một công ty môi giới bất động sản thì công ty TNHH là lựa chọn phù hợp.

b) Công ty cổ phần

Ưu điểm:
– Khả năng huy động vốn lớn thông qua việc phát hành cổ phiếu.
– Cơ cấu quản lý chuyên nghiệp, phân chia rõ ràng các quyền và nghĩa vụ của các cổ động.
– Dễ dàng thu hút vốn đầu tư từ các tổ chức và cá nhân.
Hạn chế:
– Thủ tục thành lập và quản lý phức tạp hơn so với công ty TNHH.
– Chi phí duy trì hoạt động cao hơn.
– Yêu cầu công khai thông tin tài chính và hoạt động kinh doanh thường xuyên.
Ví dụ: Một tập đoàn lớn có kế hoạch đầu tư vào một dự án khu đô thị phức hợp với quy mô vốn hàng nghìn tỷ đồng thì công ty cổ phần là lựa chọn tối ưu.

Lưu ý:
– Việc lựa chọn hình thức doanh nghiệp phù hợp phụ thuộc vào quy mô vốn, mục tiêu kinh doanh, khả năng quản lý và chiến lược phát triển dài hạn của doanh nghiệp.
– Nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia tư vấn để có quyết định tốt nhất.

2. Điều kiện về vốn và tài chính

Vốn điều lệ:
– Mặc dù pháp luật hiện hành không còn quy định về vốn pháp định đối với kinh doanh bất động sản, nhưng vốn điều lệ vẫn là một yếu tố quan trọng.
– Vốn điều lệ là số vốn mà các thành viên/cổ đông cam kết góp vào công ty khi thành lập.
– Vốn điều lệ ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn, uy tín của công ty đối với đối tác và khách hàng.

Nguồn vốn:
– Cần đảm bảo nguồn vốn là hợp pháp, minh bạch và có khả năng chứng minh được nguồn gốc khi cần thiết.
– Các nguồn vốn có thể bao gồm: vốn tự có của các thành viên/cổ đông, vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ các nhà đầu tư…
Ví dụ: Nếu công ty dự định tham gia đấu thầu các dự án lớn, vốn điều lệ phải đủ lớn để đáp ứng yêu cầu của hồ sơ mời thầu.

Lưu ý:
– Vốn điều lệ cần phù hợp với quy mô và phạm vi hoạt động kinh doanh của công ty.
– Cần có kế hoạch tài chính rõ ràng để quản lý và sử dụng vốn một cách hiệu quả.

3. Thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp

Chuẩn bị hồ sơ đăng ký:
– Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp (theo mẫu).
– Điều lệ công ty (soạn thảo theo quy định của Luật Doanh nghiệp).
– Danh sách thành viên (đối với công ty TNHH hai thành viên trở lên) hoặc danh sách cổ đông sáng lập (đối với công ty cổ phần).
– Bản sao hợp lệ giấy tờ tùy thân của người đại diện theo pháp luật và các thành viên/cổ đông.
– Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký kinh doanh.

Nộp hồ sơ:
– Nộp trực tiếp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh/thành phố nơi công ty đặt trụ sở chính.
– Hoặc nộp online qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (dichvucong.gov.vn).
– Thời gian xử lý: Thông thường từ 3-5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Các thủ tục sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp:
– Khắc dấu pháp nhân và thông báo mẫu dấu với cơ quan đăng ký kinh doanh.
– Mua chữ ký số điện tử để thực hiện các giao dịch trực tuyến với cơ quan nhà nước.
– Mở tài khoản ngân hàng để thực hiện các giao dịch tài chính.
– Làm biển công ty và treo tại trụ sở chính.
– Đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử để thực hiện các nghiệp vụ kế toán.
– Góp vốn điều lệ đầy đủ và đúng thời hạn theo quy định.

Lưu ý:
– Cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác để tránh bị trả lại hoặc kéo dài thời gian đăng ký.
– Nên sử dụng dịch vụ tư vấn của các công ty chuyên về thành lập doanh nghiệp để được hỗ trợ tốt nhất.

4. Nghề kinh doanh

Mã ngành chính: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê (mã ngành 6810).
Các ngành nghề liên quan:
– Xác định rõ các ngành nghề kinh doanh liên quan đến bất động sản: đầu tư, kinh doanh, môi giới, tư vấn…
– Đăng ký ngành nghề kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Lưu ý:
– Cần đăng ký đầy đủ và chính xác các ngành nghề kinh doanh mà công ty dự kiến thực hiện để tránh vi phạm pháp luật.
– Nên kiểm tra kỹ lưỡng các điều kiện và thủ tục đối với từng ngành nghề kinh doanh, đặc biệt là các ngành nghề kinh doanh có điều kiện.

5. Giấy phép và chứng chỉ hành nghề

Giấy phép xây dựng: Bắt buộc đối với các dự án xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Bắt buộc đối với cá nhân trực tiếp thực hiện hoạt động môi giới bất động sản.
Chứng chỉ hành nghề định giá bất động sản: Bắt buộc đối với cá nhân thực hiện hoạt động định giá bất động sản.

Lưu ý:
– Cần đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thủ tục để được cấp các loại giấy phép và chứng chỉ hành nghề theo quy định.
– Việc hoạt động mà không có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề có thể bị xử phạt hành chính hoặc thậm chí là truy cứu trách nhiệm hình sự.

II. GIAI ĐOẠN HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN

1. Tuân thủ quy định về đầu tư và phát triển dự án bất động sản

a) Nghiên cứu và lựa chọn dự án: Trước khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản, công ty cần tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng về:

– Tính pháp lý của dự án (quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép đầu tư…).
– Tính khả thi về tài chính (chi phí đầu tư, doanh thu dự kiến, khả năng sinh lời…).
– Tính khả thi về thị trường (nhu cầu của khách hàng, cạnh tranh từ các dự án khác…).
Ví dụ: Kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch sử dụng đất của khu vực dự án có phù hợp với mục tiêu đầu tư của công ty hay không (ví dụ: dự án nhà ở có được xây dựng trên đất nông nghiệp hay không?).

b) Thực hiện dự án: Phải tuân thủ các quy định của pháp luật về:

– Quy hoạch xây dựng.
– Giấy phép xây dựng.
– Tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
– Bảo vệ môi trường.
– Phòng cháy chữa cháy.
– An toàn lao động.
Ví dụ: Phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.

c) Kinh doanh dự án: Phải tuân thủ các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, bao gồm:

– Điều kiện kinh doanh bất động sản.
– Hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản.
– Bán nhà ở hình thành trong tương lai.
– Quản lý, vận hành nhà chung cư.
Ví dụ: Phải có đủ điều kiện theo quy định mới được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai (ví dụ: đã có giấy phép xây dựng, đã xây xong phần móng…).

Lưu ý:
– Việc không tuân thủ các quy định của pháp luật có thể dẫn đến bị xử phạt hành chính, đình chỉ hoạt động hoặc thậm chí là thu hồi dự án.
– Nên thuê các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp (luật sư, kỹ sư xây dựng, chuyên gia môi trường…) để được hỗ trợ và đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật.

2. Các loại hợp đồng trong giao dịch bất động sản

Hợp đồng mua bán bất động sản: Quy định về đối tượng mua bán (nhà ở, đất đai, công trình xây dựng…), giá cả, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Hợp đồng thuê bất động sản: Quy định về thời hạn thuê, giá thuê, mục đích sử dụng, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê.
Hợp đồng môi giới bất động sản: Quy định về phạm vi công việc của bên môi giới, phí môi giới, thời hạn hợp đồng.
Hợp đồng hợp tác đầu tư bất động sản: Quy định về tỷ lệ góp vốn, phân chia lợi nhuận, trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện dự án.

Lưu ý:
– Các hợp đồng trong giao dịch bất động sản cần được soạn thảo chi tiết, rõ ràng, đầy đủ các điều khoản quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên.
– Nên sử dụng dịch vụ tư vấn của luật sư để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng và tránh các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bất động sản

a) Chủ đầu tư:

Quyền:
– Kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
– Thu tiền từ khách hàng theo tiến độ xây dựng.
– Yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng.
Nghĩa vụ:
– Thực hiện dự án theo đúng quy hoạch và giấy phép được cấp.
– Đảm bảo chất lượng công trình.
– Bàn giao nhà đúng thời hạn và đúng như cam kết trong hợp đồng.
– Bảo hành công trình theo quy định.
– Bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

b) Khách hàng:

Quyền:
– Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về dự án.
– Nhận nhà đúng thời hạn và chất lượng như cam kết trong hợp đồng.
– Yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại nếu vi phạm hợp đồng.
Nghĩa vụ:
– Thanh toán tiền mua nhà đúng thời hạn.
– Sử dụng nhà đúng mục đích.
– Tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu có).

Lưu ý: Việc nắm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên là rất quan trọng để đảm bảo giao dịch được thực hiện một cách công bằng và minh bạch.

4. Giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản:

Các hình thức giải quyết tranh chấp:
Thương lượng: Các bên tự thỏa thuận để giải quyết tranh chấp.
Hòa giải: Các bên nhờ một bên thứ ba làm trung gian hòa giải.
Trọng tài: Đưa tranh chấp ra giải quyết tại một trung tâm trọng tài.
Tòa án: Khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.

Lưu ý:
– Nên ưu tiên các hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức (thương lượng, hòa giải) để tiết kiệm thời gian và chi phí.
– Nếu không thể giải quyết tranh chấp bằng các hình thức trên, có thể khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.

III. KẾT LUẬN

Việc tuân thủ pháp luật là yếu tố then chốt đảm bảo sự thành công và phát triển bền vững của công ty bất động sản. Doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, cập nhật và thực hiện đúng các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động của mình.

Xem thêm:
Muốn khởi nghiệp? Tìm hiểu ngay về các loại hình doanh nghiệp
5 việc BẮT BUỘC phải làm sau khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
Góp vốn tài sản – Bí quyết vàng từ Luật Doanh nghiệp 2020

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364.919191 – 0919.989.876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

“Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!”

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/