Những vấn đề liên quan đến đât đai là những vấn đề thường xuyên gặp trong đời sống hàng ngày, rất dễ dẫn đến những tranh chấp, đặc biệt là về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những rủi ro rất cao có thể xảy ra khi chưa tìm hiểu kỹ về những vấn đề pháp lý liên quan
1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Điều kiện đối với thửa đất:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn trừ theo quy định của pháp luật
-
- Không có tranh chấp.
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Đáp ứng đủ điều kiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Điều kiện đối với các bên tham gia chuyển nhượng:
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
- Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật (ví dụ: điều kiện về hộ khẩu, về đối tượng được nhận chuyển nhượng…).
2 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bước 1: Kiểm tra thông tin và điều kiện chuyển nhượng:
- Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng).
- Xác minh thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất (tranh chấp, thế chấp, kê biên…).
- Đảm bảo các bên đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
- Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng:
- Hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
- Hai bên thỏa thuận nội dung hợp đồng phải đầy đủ, rõ ràng, minh bạch về các điều khoản (thông tin các bên, thông tin thửa đất, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên…).
- Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
- Kê khai và nộp các khoản thuế, phí theo quy định (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…). Cụ thể như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng
- Phí thẩm định hồ sơ: Theo quy định của từng địa phương.
- Bước 4: Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai:
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động để cập nhật thông tin người sử dụng đất trên giấy chứng nhận.
- Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, sau khi công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, 02 bên bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.
- Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)
- CCCD/hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế, phí
- Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật.
Trong vòng 10 – 20 ngày làm việc, cơ quan đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ, xác nhận việc chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mới cho người nhận chuyển nhượng.
3 Rủi ro pháp lý
a. Rủi ro từ phía người chuyển nhượng:
- Chuyển nhượng đất không đủ điều kiện (đất đang tranh chấp, đất bị kê biên…).
- Chuyển nhượng đất không đúng thẩm quyền.
- Trốn thuế, phí.
- Hợp đồng chuyển nhượng không công chứng dễ bị vô hiệu
- Điều khoản hợp đồng không rõ ràng dễ gây tranh chấp.
b. Rủi ro từ phía người nhận chuyển nhượng:
- Nhận chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận.
- Nhận chuyển nhượng đất có tranh chấp.
- Nhận chuyển nhượng đất bị quy hoạch, thu hồi.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý.
- Nhận chuyển nhượng đất đã được thế chấp tại Ngân hàng.
- Dễ gặp phải lừa đảo mua bán đất chưa có ở hiện tại.
Kết luận
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch xảy ra rất thường xuyên do đó cả người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều lưu ý những vấn để pháp lý quan trọng để tránh việc xảy ra tranh chấp cũng như đảm bảo được quyền lợi của mình.
