Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15 vừa được ban hành ngày 28/11/2023 và chính thức có hiệu lực vào ngày 01/08/2024 với nhiều thay đổi hơn so với luật cũ. Bài viết dưới đây sẽ đưa ra một số điểm mới đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
1. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
- Luật mới (Luật Kinh doanh bất động sản 2023): Việc thanh toán được được chia thành nhiều đợt và lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
- Luật cũ (Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung): Việc thanh toán tại lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Ngoài ra tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về việc thanh toán trong thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, cụ thể:
- Lần đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
- Những lần tiếp theo: Tuỷ vào tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhưng tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng. Trong khi tại Luật cũ quy định rằng tổng số tiền thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng.
2. Quy định về đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với Luật cũ không quy định về việc thu tiền đặt cọc khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
- Không được thu tiền đặt cọc quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
3. Quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Theo quy định của pháp luật, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Tuy nhiên, có một số trường hợp không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật:
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, bổ sung:
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
- Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ quy định:
- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Qua đó có thể thấy rằng tại Luật mới chỉ quy định riêng đối với trường hợp cá nhân kinh doanh theo quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã. Ngoài ra, đối với các tổ chức, cá nhân khác đều phải thành lập doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản.
4. Quy định cụ thể các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà.
- Hợp đồng thuê nhà ở;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
