1. Cơ sở pháp lý về đặt cọc mua bán đất?
Đặt cọc là biện pháp nhằm yêu cầu các bên thực hiện nghĩa vụ dân sự khi tham gia vào giao dịch. Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm hay từ chối thực hiện giao kết thì phải trả lại tiền cọc cùng với khoản tiền tương đương với giá trị đặt cọc. Ngược lại, nếu bên đặt cọc vi phạm, tiền cọc sẽ hoàn toàn thuộc về bên nhận đặt cọc.
2. Khởi kiện đòi cọc có ngăn chặn chuyển dịch đất đai không?
Theo quy định pháp luật, đất đai vẫn được thực hiện khi khởi kiện nếu đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không bị tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Toà án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
3. Quy định pháp luật về biện pháp khẩn cấp tạm thời
Người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
- Kê biên tài sản đang tranh chấp.
- Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.
- Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.
- Phong toả tài khoản tại ngân hàng khi có dấu hiệu chuyển nhượng đất nhằm tẩu tán tài sản.
Việc áp dụng các biện pháp trên góp phần đảm bảo được đất không bị sang tên hay thực hiện các hoạt động khác trong quá trình giải quyết tranh chấp.
4. Đất đai được chuyển dịch trong quá trình khởi kiện được xử lý thế nào?
- Nếu bên nhận cọc đã chuyển nhượng đất trước khi có lệnh ngăn chặn, bên khởi kiện vẫn có thể yêu cầu hoàn trả tiền cọc và bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản (nhận cọc rồi cố tình bán cho người khác), người khởi kiện có thể tố giác hành vi này theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.
- Nếu giao dịch chuyển nhượng được thực hiện nhằm tẩu tán tài sản, có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
Kết luận
Khởi kiện đòi cọc không tự động ngăn chặn chuyển dịch đất. Việc ngăn chặn chỉ được thực hiện nếu tranh chấp về quyền sử dụng đất và bên khởi kiện yêu cầu Toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tuy nhiên, việc áp dụng tuỳ thuộc vào quyết định của Toà án cùng với những chứng cứ khác.
Xem thêm
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc
Luật sư hướng dẫn cách đòi lại tiền từ công ty bất động sản lừa đảo
