Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhà ở hình thành trong tương lai đã và đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, để có thể kinh doanh loại hình bất động sản này một cách hợp pháp và hiệu quả, các nhà đầu tư, doanh nghiệp cần hiểu rõ các điều kiện và quy định pháp lý liên quan.
Nhà ở hình thành trong lương lai là gì?
Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo đó, việc mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai thì khi kí kết hợp đồng mua bán nhà ở vẫn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận.
Điều kiện để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh
Muốn kinh doanh được nhà ở hình thành trong tương lai cần thỏa mãn những điều kiện sau:
(1) Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
(2) Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
– Quyết định giao đất.
– Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(3) Có các loại giấy tờ sau đây:
– Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
– Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án.
– Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
(4) Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
(5) Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
(6) Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
– Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch.
– Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
– Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
– Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.
