Sở hữu nhà ở tại Việt Nam là nhu cầu phổ biến của nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp luật liên quan, dẫn đến những rủi ro không đáng có. Một trong những vấn đề đáng lo ngại là việc nhờ người khác đứng tên mua nhà hộ, tiềm ẩn nguy cơ mất tài sản khi xảy ra tranh chấp.
I. Quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. Điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam
Theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2023 điều kiện được sở hữu tại Việt Nam như sau:
– Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023.
Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở theo quy định trên.
2. Các hình thức sở hữu nhà ở hợp pháp
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau:
- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở của cá nhân hoặc tổ chức tại Việt Nam.
- Nhận góp vốn, tặng cho nhà ở theo quy định pháp luật.
- Được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
3. Các loại đất mà người việt nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam trong các trường hợp sau:
- Nhà ở gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
- Nhà ở riêng lẻ trong khu vực không thuộc phạm vi cấm sở hữu của người nước ngoài theo quy định pháp luật.
- Không được sở hữu nhà ở tại khu vực quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
II. Rủi ro pháp lý khi nhờ người khác đứng tên mua nhà hộ.
1. Tính pháp lý của việc nhờ đứng tên mua nhà hộ
Pháp luật Việt Nam hiện nay không công nhận hình thức nhờ người khác đứng tên mua nhà hộ. Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự muốn có hiệu lực phải đáp ứng các điều kiện:
- Chủ thể có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
- Mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.
Việc nhờ đứng tên mua nhà hộ có thể bị coi là hợp đồng giả tạo theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, từ đó bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp.
2. Nguy cơ tranh chấp quyền sở hữu giữa người nhờ và người được nhờ
Do pháp luật không thừa nhận giao dịch nhờ đứng tên mua nhà hộ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, người nhờ mua có thể gặp khó khăn trong việc xác nhận quyền sở hữu. Nếu người đứng tên từ chối chuyển nhượng lại, người nhờ mua có nguy cơ mất tài sản.
3. Khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu
Khi phát sinh tranh chấp, người nhờ đứng tên mua nhà hộ cần phải có các bằng chứng như:
- Chứng cứ chứng minh nguồn tiền mua nhà do mình cung cấp.
- Giấy tờ, hợp đồng hoặc tin nhắn xác nhận việc thỏa thuận nhờ đứng tên. Tuy nhiên, nếu không có giấy tờ công chứng rõ ràng, việc chứng minh quyền sở hữu sẽ rất khó khăn và có thể bị bác bỏ trước tòa.
4. Rủi ro về vấn đề người đứng tên hộ tự ý mua bán, thế chấp, tặng cho
Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng) có toàn quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật. Họ có thể:
- Tự ý bán nhà mà không cần sự đồng ý của người nhờ.
- Thế chấp nhà ở vay vốn ngân hàng.
- Tặng cho, để thừa kế cho người khác.
Do đó, nếu người nhờ đứng tên không có các biện pháp bảo vệ quyền lợi từ đầu, họ có thể bị mất tài sản mà không có cơ sở pháp lý để đòi lại.
III. Kết luận
Nhờ người khác đứng tên mua nhà hộ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý do pháp luật không công nhận hình thức này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để tránh tranh chấp và mất tài sản. Trường hợp bất khả kháng phải nhờ người khác đứng tên, cần lập các thỏa thuận bằng văn bản có công chứng để giảm thiểu rủi ro.
