ĐIỀU KIỆN GIAO DỊCH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Đánh giá bài viết

Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, giao dịch nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai ngày càng trở nên phổ biến. Đây là loại hình bất động sản chưa được hoàn thiện nhưng đã được phép giao dịch theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Mặc dù mang lại cơ hội đầu tư và sở hữu với giá thành thường hấp dẫn hơn, loại hình này cũng tiềm ẩn vô số rủi ro pháp lý nếu người mua không thực hiện thẩm định kỹ lưỡng. Việc thẩm định pháp lý không chỉ là một bước cần thiết mà còn là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi và tài sản của bạn.

NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LÀ GÌ

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. (Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023) Cụ thể, theo Điều 22 LKDBĐS quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 22. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh

Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Theo đó, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tính từ 01/01/2025 gồm có:

Các loại nhà ở hình thành trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của pháp luật về nhà ở
Các loại công trình xây dựng hình thành trong tương lai gồm: công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

ĐIỀU KIỆN GIAO DỊCH

Tại Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Theo đó, nhà ở, công trình xây dựng cần đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ hai, có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau:

Quyết định giao đất;
Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ ba, có đủ các loại giấy tờ sau:

Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án;
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Do đó, nếu bất động sản là đối tượng của giao dịch đã nhận được thông báo của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì người mua có thể yên tâm rằng điều kiện giao dịch của bất động sản đó đã đạt. Còn nếu không có thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ cụ thể nhằm xác định được thực tế điều kiện giao dịch pháp lý của bất động sản đó.

Ngoài ra, bất động sản đưa vào giao dịch còn cần đáp ứng các điều kiện sau:

Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

BẢO LÃNH NGÂN HÀNG

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng khi đưa bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai vào giao dịch:

Điều 26. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
(…) Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Do đó, người mua hãy yêu cầu nhà đầu tư cung cấp văn bản bảo lãnh này để đảm bảo rằng nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc không thực hiện đúng cam kết thì quý vị sẽ được ngân hàng hoàn trả tiền đã ứng trước.

Tuy nhiên, quý vị cần lưu ý rằng những điều kiện trên đây mang tính pháp lý đơn thuần nhằm giúp giảm thiểu rủi ro phát sinh, nhưng những giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc thù liên quan tới thị trường và các bên liên quan (chủ đầu tư, ngân hàng, …) . Quý vị có thể đối mặt với những nguy cơ:

chủ đầu tư không đủ năng lực, dẫn đến dự án đình trệ hoặc không hoàn thành.

Chất lượng công trình cũng là mối lo, khi nhà bàn giao có thể mắc lỗi kỹ thuật hoặc vật liệu kém chất lượng.

Tranh chấp hợp đồng thường xuyên phát sinh do các điều khoản không rõ ràng, thay đổi ý chí, hoặc thông tin thiếu minh bạch.

Thay đổi quy hoạch có thể ảnh hưởng lớn đến dự án, và rủi ro nghiêm trọng nhất là không ra được Sổ hồng, khiến quý vị không có quyền sở hữu hợp pháp.

Để phòng ngừa những rủi ro này, hãy luôn chọn chủ đầu tư uy tín với lịch sử dự án thành công và kiểm tra kỹ lưỡng toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án. Đừng quên yêu cầu bảo lãnh ngân hàng, đây là “tấm khiên” tài chính quan trọng nhất. Quan trọng hơn, hãy đọc và hiểu rõ từng điều khoản hợp đồng; nếu có bất kỳ điểm nào chưa rõ, hãy tìm kiếm tư vấn từ luật sư. Cuối cùng, đừng nóng vội mà hãy dành đủ thời gian để thẩm định và đưa ra quyết định sáng suốt

KẾT LUẬN

Thẩm định pháp lý nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự cẩn trọng và kiến thức chuyên môn. Nó không chỉ giúp quý vị tránh được những rủi ro pháp lý tiềm ẩn mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp và khoản đầu tư của quý vị được an toàn.

Do tính chất phức tạp của các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, việc tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp từ một luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào được đặc biệt khuyến nghị. Sự tư vấn rõ ràng và sâu sát sẽ giúp quý vị hiểu rõ mọi khía cạnh pháp lý, đảm bảo hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bạn trong giao dịch bất động sản quan trọng này.

Trên đây là những thông tin pháp lý chủ yếu về điều kiện giao dịch nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 0364 919191 để được hỗ trợ, giải đáp.

LUẬTSƯ.NET với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng, sẽ giúp bạn hiểu thêm những thông tin cần biết về quy trình, báo giá, thời gian thực hiện và các lưu ý liên quan.

Xem thêm

Những lưu ý khi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Đăng ký xây dựng: Thay đổi nhỏ – tác động lớn đến thủ tục hành chính

Người có công xây mới nhà ở được hỗ trợ 60 triệu đồng/h

Quy định mới về ưu tiên và quyền mua nhà ở xã hội

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/