CHÍNH THỨC BÃI BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT QUY ĐỊNH MỚI 2026

Bãi bỏ khung giá đất là một thay đổi quan trọng trong chính sách đất đai. Tuy nhiên, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa khung giá đất và bảng giá đất.

Từ năm 2026, cơ chế khung giá đất không còn được duy trì như trước. Pháp luật chuyển sang cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, bảng giá đất cấp tỉnh được áp dụng theo quy định mới. Những thay đổi này có thể ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trong bài viết này, Luật sư Lê Tuấn Anh, Công ty Luật Sư LTA – luậtsư.net sẽ phân tích quy định mới. Nội dung tập trung vào việc bãi bỏ khung giá đất và cơ chế giá đất từ năm 2026.

1. Khung giá đất được bãi bỏ khi nào?

Từ ngày 15/8/2025, Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất hết hiệu lực.

CSPL: Điều 9 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định

Tuy nhiên, cần phân biệt việc hết hiệu lực của khung giá đất với bảng giá đất, bởi Luật Đất đai 2024 vẫn duy trì cơ chế bảng giá đất tại Điều 159.

Luật sư.net cũng có bài viết khác về bãi bỏ khung giá đất.

2. Thay đổi cơ chế xác định giá đất như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc định giá đất:

Theo nguyên tắc thị trường;

Tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục;

Trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

Bảo đảm tính độc lập;

Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Cơ chế mới hướng đến việc tăng mức độ gắn kết giữa giá đất do Nhà nước xác định với thông tin thực tế trên thị trường.

Căn cứ và phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024, Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP

Hiện các nghị định trên được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 52/VBHN-BNNMT.

Bảng giá đất năm 2026 có gì thay đổi?

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất được áp dụng theo cơ chế mới của Luật Đất đai 2024.

Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất.

UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu. Bảng giá đất được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định điều chỉnh bảng giá đất.

Bảng giá đất mới được công bố và áp dụng từ ngày 01/01 năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được điều chỉnh ngay trong năm.

Về phương thức xây dựng, bảng giá đất được xác định theo khu vực, vị trí.

Quy định này được nêu tại khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Khu vực có bản đồ địa chính dạng số được áp dụng cách xác định chi tiết hơn. Điều kiện áp dụng gồm bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Khi đủ điều kiện, bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất. Việc xác định dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Quy định chi tiết được thực hiện theo pháp luật về giá đất hiện hành.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về giá đất.

Nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung bởi các văn bản liên quan.

Các quy định hiện hành được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 52/VBHN-BNNMT.

Theo đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh căn cứ điều kiện thực tế.

Cơ quan này có thể đặt hàng hoặc giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp. Đơn vị được giao phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật. Cơ quan này cũng có thể lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn thực hiện theo pháp luật về đấu thầu. Mục đích là phục vụ việc xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

Bảng giá đất 2026 được sử dụng để làm gì?

Bảng giá đất được áp dụng trong nhiều trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024

“Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

1. a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;
2. b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
3. c) Tính thuế sử dụng đất;

…

1. l) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.”

Do đó, bảng giá đất có thể tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Giá đất cụ thể có còn được áp dụng không?

Giá đất cụ thể vẫn có thể được áp dụng.

Luật Đất đai 2024 quy định riêng về giá đất cụ thể tại Điều 160. Vì vậy, không phải mọi trường hợp đều áp dụng bảng giá đất.

Tùy từng trường hợp, cơ quan có thẩm quyền có thể phải xác định giá đất cụ thể theo quy định pháp luật.

Việc xác định giá đất được thực hiện theo các phương pháp được pháp luật quy định. Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về giá đất và các phương pháp định giá đất. Nghị định này được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.

Hiện các quy định về giá đất còn được cập nhật, hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 52/VBHN-BNNMT năm 2026, trong đó quy định về phương pháp định giá, bảng giá đất và giá đất cụ thể.

3. Quy định chuyển tiếp về bảng giá đất

Luật Đất đai 2024 không chuyển đổi ngay lập tức toàn bộ bảng giá đất cũ sang cơ chế mới.

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Từ năm 2026, các địa phương thực hiện bảng giá đất theo cơ chế mới.

Ngoài ra, Nghị quyết 254/2025/QH15 được ban hành để tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một số nội dung liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tiếp tục được Chính phủ hướng dẫn bằng Nghị định 50/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 31/01/2026.

Vì vậy, khi xử lý hồ sơ đất đai trong năm 2026, cần kiểm tra quy định chuyển tiếp thay vì chỉ căn cứ vào thời điểm ký hợp đồng hoặc thời điểm nộp hồ sơ.

4. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Câu hỏi 1. Khung giá đất có còn được áp dụng trong năm 2026 không?

Câu hỏi 2. Bãi bỏ khung giá đất có nghĩa là bỏ luôn bảng giá đất không?

Câu hỏi 3. Bảng giá đất năm 2026 có áp dụng giống nhau trên cả nước không?

Lời khuyên từ luậtsư.net

Khi thực hiện giao dịch hoặc thủ tục đất đai năm 2026, không nên chỉ dựa vào một mức giá đất được truyền miệng hoặc thông tin trên mạng. Người sử dụng đất nên kiểm tra đúng bảng giá đất, thời điểm phát sinh nghĩa vụ và căn cứ pháp lý áp dụng. Nếu hồ sơ có giá trị lớn, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc phát sinh vướng mắc về nghĩa vụ tài chính, nên liên hệ luật sư sớm để được kiểm tra hồ sơ và xác định phương án phù hợp.

Miễn trừ trách nhiệm

Nội dung trên nhằm cung cấp thông tin pháp luật mang tính tham khảo, không thay thế cho ý kiến tư vấn pháp lý đối với vụ việc cụ thể. Việc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính cần dựa trên hồ sơ, thời điểm thực hiện và quy định áp dụng tại địa phương. Người sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp để được hướng dẫn phương án phù hợp.

Liên hệ ngay với chúng tôi để được Luật sư hỗ trợ kịp thời.

LUẬTSƯ.NET CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp vay nợ
• Luật sư tư vấn giải quyết lĩnh vực hình sự
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tiền đặt cọc
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lao động
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp thừa kế
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp quyền nuôi con
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp ly hôn
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lừa đảo online
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp dân sự
• Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp chia tài sản
• Luật sư tư vấn lập di chúc tại nhà

Luậtsư.net – dịch vụ luật sư uy tín tại TP.HCM.

📞 Số điện thoại: 0919989876 
📍 Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, Phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

1. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
2. Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
3. Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
4. Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.