“Sập bẫy” mua bán đất ủy quyền - Cẩn thận mất cả chì lẫn chài

Đánh giá bài viết

Giao dịch mua bán đất đai là một trong những giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Thay vì thực hiện hợp đồng mua bán trực tiếp, một số cá nhân hoặc tổ chức lựa chọn hình thức ủy quyền để thực hiện các thủ tục liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù hình thức này có thể mang lại sự thuận tiện và linh hoạt nhất định, nhưng nó đồng thời cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đáng kể cho cả bên mua và bên bán. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các rủi ro pháp lý khi mua bán đất đai qua hình thức ủy quyền.

1. Có được mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền không?

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Trong lĩnh vực đất đai, ủy quyền thường được lập thành văn bản (hợp đồng ủy quyền) để người được ủy quyền thực hiện các công việc như:

Thay mặt chủ sở hữu thực hiện các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhận tiền đặt cọc, tiền thanh toán từ bên mua.
Giao nhận giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ/sổ hồng).
Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác liên quan đến thửa đất theo thỏa thuận.

Ngoài ra, theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2014 không có điều khoản nào bắt buộc việc ủy quyền phải lập thành văn bản có công chứng. Do đó, các bên không bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền bán đất.

Bản chất pháp lý của ủy quyền không phải là một giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Hợp đồng ủy quyền chỉ trao quyền cho người được ủy quyền thực hiện các hành vi pháp lý nhân danh người ủy quyền, chứ không làm thay đổi chủ sở hữu của thửa đất. Quyền sở hữu và QSDĐ vẫn thuộc về người ủy quyền cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

2. Rủi ro pháp lý tiềm ẩn cho bên mua khi mua đất qua ủy quyền

Bên mua khi quyết định mua đất thông qua hình thức ủy quyền phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Có thể gây ra những thiệt hại nghiêm trọng về tài chính và quyền lợi:

2.1. Rủi ro về tính pháp lý của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất có thể đang bị tranh chấp, kê biên, thế chấp hoặc hạn chế chuyển nhượng: Bên được ủy quyền có thể không tiết lộ hoặc cố tình che giấu các thông tin này, dẫn đến việc bên mua phải đối mặt với các tranh chấp pháp lý phức tạp sau này.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) có thể là giả mạo: Bên được ủy quyền có thể sử dụng giấy tờ giả mạo để thực hiện giao dịch, gây thiệt hại lớn cho bên mua.
Bên ủy quyền không có đầy đủ quyền định đoạt đối với thửa đất: Ví dụ, thửa đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ một người đứng tên và ủy quyền mà không có sự đồng ý của người còn lại. Hợp đồng mua bán được ký kết thông qua ủy quyền trong trường hợp này có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.

2.2. Rủi ro về quyền hạn của bên được ủy quyền

Bên được ủy quyền có thể vượt quá phạm vi ủy quyền: Hợp đồng mua bán có thể không được bên ủy quyền chấp nhận nếu bên được ủy quyền thực hiện các hành vi nằm ngoài phạm vi được ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt trước khi giao dịch hoàn tất: Theo quy định của pháp luật, hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt trong nhiều trường hợp như bên ủy quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, bên được ủy quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, hoặc theo thỏa thuận của các bên. Khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt, bên được ủy quyền không còn quyền thực hiện các hành vi pháp lý liên quan đến thửa đất, gây khó khăn và rủi ro cho bên mua.
Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền: Mặc dù có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên được ủy quyền theo quy định của pháp luật, nhưng việc này vẫn có thể làm gián đoạn hoặc hủy bỏ giao dịch mua bán, gây thiệt hại cho bên mua.

2.3. Rủi ro về tài chính

Khó khăn trong việc kiểm soát dòng tiền: Bên mua có thể phải thanh toán tiền cho bên được ủy quyền, nhưng không có sự đảm bảo rằng số tiền này sẽ được chuyển giao đầy đủ cho bên ủy quyền hoặc được sử dụng đúng mục đích.
Nguy cơ bị chiếm đoạt tiền: Bên được ủy quyền có thể lợi dụng sự tin tưởng của bên mua để chiếm đoạt tiền đặt cọc hoặc tiền thanh toán.
Khó khăn trong việc đòi lại tiền nếu giao dịch không thành công: Việc đòi lại tiền từ bên được ủy quyền có thể phức tạp và tốn kém thời gian, công sức.

2.4. Rủi ro về thủ tục pháp lý

Khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục sang tên: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi có sự tham gia trực tiếp của bên chuyển nhượng (bên bán) hoặc người đại diện hợp pháp của họ. Việc mua bán qua ủy quyền có thể gây khó khăn trong việc này nếu bên ủy quyền không hợp tác hoặc không thể thực hiện các thủ tục cần thiết.
Thời gian thực hiện thủ tục kéo dài: Việc phải thông qua bên được ủy quyền để liên hệ và làm việc với bên ủy quyền có thể làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý.

3. Khuyến nghị để giảm thiểu rủi ro khi mua bán đất đai qua ủy quyền

3.1. Đối với bên mua

Hạn chế tối đa việc mua bán đất đai qua ủy quyền.
Tìm hiểu kỹ thông tin của cả hai bên
Kiểm tra kỹ tính pháp lý của thửa đất
Xem xét kỹ nội dung hợp đồng ủy quyền
Yêu cầu bên ủy quyền cam kết về quyền sở hữu hợp pháp của thửa đất và chịu trách nhiệm về mọi tranh chấp phát sinh
Thỏa thuận rõ ràng về các điều khoản giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao đất và thủ tục chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán.

3.2. Đối với bên bán

Cân nhắc kỹ lưỡng khi ủy quyền
Xác định rõ phạm vi ủy quyền và thời hạn ủy quyền
Nêu rõ các điều kiện và yêu cầu cụ thể đối với bên được ủy quyền trong việc thực hiện giao dịch mua bán
Có thể nên trực tiếp tham gia vào các giai đoạn quan trọng của giao dịch như ký kết hợp đồng mua bán.

Kết luận

Mua bán đất đai qua hình thức ủy quyền tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phức tạp. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các bên tham gia giao dịch cần nâng cao nhận thức pháp lý, thận trọng trong từng bước thực hiện và tìm kiếm sự tư vấn của các chuyên gia pháp lý khi cần thiết. Việc hạn chế giao dịch qua ủy quyền và ưu tiên các hình thức giao dịch trực tiếp, minh bạch luôn là lựa chọn an toàn hơn.

Xem thêm:

Giao dịch đất đai – Bí kíp tránh “tiền mất tật mang”: https://xn--luts-tib7365b.net/giao-dich-dat-dai-bi-kip-tranh-tien-mat-tat-mang.html

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Bạn đang gặp vấn đề pháp lý và cần được tư vấn chính xác, kịp thời? Hãy để đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm hỗ trợ bạn giải quyết mọi thắc mắc và bảo vệ quyền lợi một cách tốt nhất!

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

“Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!”

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/

“Sập bẫy” mua bán đất ủy quyền – Cẩn thận mất cả chì lẫn chài