Đất đaiDịch vụ

Giải đáp của luật sư về giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư

Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp, có thể kéo dài do tranh chấp nên cần phải cân bằng lợi ích của cả chủ đầu tư và người dân. Trong bài viết này, LUẬTSƯ.NET sẽ phân tích cụ thể về công tác giải phóng mặt bằng và những vấn đề liên quan..

Ban biên tập LUẬTSƯ.NETĐăng ngày 21 tháng 8, 2026Cập nhật 30 tháng 9, 2026

Giải đáp của luật sư về giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư

Giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp, có thể kéo dài do tranh chấp nên cần phải cân bằng lợi ích của cả chủ đầu tư và người dân.

Trong bài viết này, LUẬTSƯ.NET sẽ phân tích cụ thể về công tác giải phóng mặt bằng và những vấn đề liên quan đến công tác này.

1. Giải phóng mặt bằng là gì?

Chúng ta cứ hiểu theo cách đơn giản nhất, giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới.

Giải phóng mặt bằng sẽ được diễn ra khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất trong trường hợp :

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Các vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng

2.1 Thẩm quyền thu hồi đất để giải phóng mặt bằng

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 83 Luật Đất đai 2024 như sau:

UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp:

Bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể tại Điều 81;

Bị thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng quy định cụ thể tại Điều 82.

UBND cấp huyện (nay là các cơ quan kế thừa chức năng theo phân cấp địa phương sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính) quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh quy định tại Điều 78 và thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Điều 79 mà không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất;

Thu hồi đất đối với các hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại Điều 81; và bị thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo Điều 82.

2.2 Quy trình thu hồi đất để giải phóng mặt bằng

Quy trình này rất là quan trọng, bạn đọc cần chú ý kỹ để đảm bảo quyền lợi của khi bị thu hồi đất giải phóng mặt bằng.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất được quy định cụ thể từ Điều 85 đến Điều 87 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Thông báo sẽ được gửi đến tất cả người dân có đất thu hồi thôn qua các phương tiện thông tin đại chúng như loa phát thanh, truyền hình trong khu vực và niêm yết tại Trụ sở Ủy ban nhân dân xã.

Bước 2: Thu hồi đất

Sau khi ra thông báo thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi đất. Thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất LUẬTSƯ.NET đã phân tích tại phần 2.1 nêu trên.

Bước 3: Kiểm đếm, thống kê tài sản có trên đất

Bước 4: Lập phương án bồi thường, tái định cư

Đơn vị lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng là đơn vị tổ chức có trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Bước 5: Thu thập ý kiến của người dân

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tổng hợp tất cả ý kiến từ người dân để thực hiện đối thoại trực tiếp, thỏa thuận nhằm đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường đảm bảo việc bồi thường phải hợp lý, thỏa đáng và đúng quy định pháp luật.

Bước 6: Hoàn thành hồ sơ bồi thường

Cơ quan chức năng có thẩm quyền hoàn chỉnh hồ sơ bồi thường trong quy trình đền bù giải phóng mặt bằng trên cơ sở các ý kiến đóng góp từ người dân;

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch bồi thường, tiến hành kiểm tra thực hiện.

Bước 7: Tổ chức chi trả, bồi thường

Theo quy định tại Điều 94 Luật Đất đai 2024 :Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;

Trường hợp diện tích đất thu hồi có tranh chấp thì số tiền đền bù sẽ được chuyển vào kho bạc nhà nước. Cơ quan nhà nước sẽ tiếp tục trả tiền cho những người có đất bị thu hồi sau khi tranh chấp được giải quyết.

Bước 8: Bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

2.3 Bồi thường giải phóng mặt bằng, đối tượng và điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng

Bồi thường giải phóng mặt bằng là việc Nhà nước đền bù những thiệt hại tổn thất gây ra, trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho người sử dụng đất đang cư trú ổn định trên phần diện tích đất thu hồi. Hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi; Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác…

Đối tượng được bồi thường khi bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng

Theo Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất thì những trường hợp sau sẽ được bồi thường:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau;
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Điều kiện được bồi thường khi bị thu hồi đất để giải phóng mặt bằng

Theo Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, trường được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

2.4 Tính tiền đền bù giải phóng mặt bằng

Tiền đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất do UBND cấp có thẩm quyền quyết định thời điểm phê duyệt phương án bồi thường theo quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:

Giá trị thửa đất (01m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

Trong đó:

Giá đất trong bảng giá đất do UBND các tỉnh ban hành áp dụng theo từng giai đoạn. Muốn biết chính xác người dân phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất.

3. Giải đáp thắc mắc các câu hỏi thường gặp (FAQ)

Cần làm gì khi biết đất có thể bị thu hồi để giải phóng mặt bằng?

Chủ động nắm bắt thông tin, xem mình có thuộc diện được bồi thường hay không, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ theo điều kiện được bồi thường.

Tại sao nên biết về cách tính tiền bồi thường?

Để có thể tự tính được khoản tiền mình có thể nhận được khi biết đầy đủ thông tin. Từ đó có phương án chuẩn bị tốt nhất cho mình khi nhà nước tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng.

Làm gì khi phần diện tích còn lại ở đô thị sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định?

Có hai hướng xử lý: Nếu đồng ý thu hồi, phần đất còn lại sẽ được Nhà nước thu hồi và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, quản lý theo quy định pháp luật đất đai. Nếu không đồng ý thu hồi, phần đất này không mặc nhiên được xây dựng tùy ý mà phải tuân thủ các quy định về xây dựng, kiến trúc và quản lý đô thị.

Vai trò của việc giải phóng mặt bằng?

Giải phóng mặt bằng là khâu mở đầu, giữ vai trò then chốt trong quá trình triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội. Tiến độ nhanh hay chậm không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian thi công, hiệu quả đầu tư mà còn tác động sâu rộng đến môi trường thu hút đầu tư, diện mạo hạ tầng và cơ hội phát triển.

4. Lời khuyên tối ưu từ Luật sư dành cho khách hàng

Để tránh những rủi ro pháp lý xảy ra ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, người dân cần thực hiện:

Chuẩn bị kiến thức pháp lý về giải toả mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư,…
Chọn lựa Công ty luật uy tín, kinh nghiệm để tư vấn và cung cấp dịch vụ luật sư, nếu không có thời gian và kinh nghiệm trong việc xử lý hồ sơ, làm việc với cơ quan có thẩm quyền.
Theo dõi quá trình thực hiện của Nhà nước, hỗ trợ và giám sát các bước thực hiện.
Có mặt đầy đủ và thực hiện nghĩa vụ, quyền lợi của mình.
Tuân thủ theo các quy định của pháp luật.

Cùng theo dõi LUẬTSƯ.NET để biết thêm các quy định của pháp luật về tái định cư, điều kiện và thủ tục – trong những bài phân tích tiếp theo.

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc tự vấn, giải quyết thủ tục liên quan đến giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư,… hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0919989876

📍 Địa chỉ: Số 203 Cộng Hoà, phường Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

“Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.