Bán nhà đất bị kê biên có thể đi tù! Cảnh báo chiêu trò lừa đảo tinh vi người mua bất động sản

Đánh giá bài viết

Trong thời gian gần đây, nhiều người dân rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” khi mua phải nhà, đất đang bị kê biên bởi cơ quan thi hành án. Không ít trường hợp, người bán cố tình giấu nhẹm thông tin về việc tài sản đã bị kê biên để chiếm đoạt tiền, khiến giao dịch bị vô hiệu, tài sản không sang tên được, thậm chí kéo cả đôi bên vào vòng lao lý. Vậy hành vi bán nhà đất đang bị kê biên có thể bị xử lý như thế nào theo quy định của pháp luật hình sự? Người mua cần làm gì để bảo vệ mình?

Nhà đất bị kê biên là gì và có được phép chuyển nhượng không?

Theo quy định tại Điều 115 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi 2014), tài sản đang bị kê biên để thi hành án không được phép chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, tặng cho hoặc sử dụng vào bất kỳ giao dịch nào khác. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ: “người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng khi tài sản không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”. Điều này có nghĩa là, mọi giao dịch liên quan đến tài sản đang bị kê biên đều vi phạm điều cấm của luật, và nếu đã thực hiện thì sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Người mua không thể làm thủ tục sang tên, đồng thời có thể mất trắng khoản tiền đã giao cho bên bán.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít đối tượng đã cố tình lợi dụng sự thiếu hiểu biết, thiếu kiểm tra của người mua để bán nhà đất đang bị kê biên. Các thủ đoạn thường gặp bao gồm: sử dụng giấy tờ không cập nhật tình trạng kê biên, hứa hẹn sẽ lo thủ tục xóa kê biên, thậm chí lập hợp đồng mua bán giả để “rửa” tài sản. Trong nhiều trường hợp, đây là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản một cách có tổ chức, tinh vi và cần được xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật hình sự.

Khi nào hành vi bán nhà đất bị kê biên cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản?

Không phải mọi trường hợp bán nhà đất đang bị kê biên đều cấu thành tội phạm. Tuy nhiên, nếu người bán biết rõ tài sản đã bị kê biên nhưng vẫn cố tình che giấu thông tin, dùng thủ đoạn gian dối để người mua tin tưởng giao tiền, thì hành vi đó có thể cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).

Cụ thể, tội danh này được xác lập khi có đủ các yếu tố:

Có hành vi gian dối: ví dụ che giấu việc tài sản đang bị kê biên, cung cấp giấy tờ giả, hứa hẹn sang tên khi biết rõ là không thể.
Người mua bị lừa dối và giao tài sản (thường là tiền).
Người bán nhận tiền và chiếm đoạt, không có ý định thực hiện nghĩa vụ như cam kết.

Ví dụ điển hình:

Ông A đang thi hành án, căn nhà ông đang sở hữu đã bị cơ quan thi hành án kê biên. Tuy nhiên, ông vẫn ký hợp đồng bán nhà cho bà B với giá 3 tỷ đồng, hứa sẽ sang tên trong vòng một tháng. Sau khi nhận tiền, ông A lảng tránh, viện cớ để trì hoãn, rồi bỏ trốn khỏi địa phương. Khi bà B tra cứu thông tin thì mới phát hiện căn nhà đã bị kê biên từ trước. Hành vi của ông A có dấu hiệu rõ ràng của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với khung hình phạt lên đến 20 năm tù hoặc tù chung thân tùy theo số tiền chiếm đoạt.

Ví dụ thực tế:

Bà Võ Phạm Hồng Hạnh (ngụ Quận 11, TP. Hồ Chí Minh) cho biết, bà là chủ sở hữu căn nhà số 243 Bình Trị Đông, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân (trước đây là số 21/6 ấp 1, xã Bình Trị Đông, huyện Bình Chánh). Căn nhà trên có nguồn gốc là của vợ chồng ông Nguyễn Văn Cẩm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà Hạnh mua lại năm 2010. Bất ngờ, năm 2015 bà Hạnh được biết Cục Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh ngăn chặn chuyển dịch căn nhà trên để thi hành bản án số 2350/2004/HS-PT của tòa phúc thẩm Toà án nhân dân TP. HCM.

Thủ đoạn “giả giao dịch để tẩu tán tài sản”

Không chỉ có hành vi lừa người mua, nhiều đối tượng còn tìm cách dàn dựng hợp đồng giả tạo với người thân, người quen nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng tài sản kê biên. Đây là thủ đoạn phổ biến nhằm “né” thi hành án, gây cản trở việc thu hồi tài sản. Trong trường hợp này, hành vi có thể bị xử lý theo Điều 380 BLHS 2015 về “Tội không chấp hành án” hoặc có thể xem xét các tội danh lợi dụng chức vụ quyền hạn nếu có sự tiếp tay của công chức, công chứng viên. Ngoài ra, các hợp đồng mua bán giả tạo nhằm che giấu giao dịch hoặc tẩu tán tài sản có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 124 BLDS 2015.

Người mua nhà đất bị kê biên có được pháp luật bảo vệ?

Pháp luật dân sự quy định người thứ ba ngay tình khi mua tài sản sẽ được bảo vệ. Tuy nhiên, đối với nhà đất, là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì người mua có nghĩa vụ kiểm tra thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai. Vì vậy, nếu không tra cứu thông tin kê biên, người mua sẽ khó được coi là ngay tình và phải chịu toàn bộ rủi ro pháp lý. Giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu, người mua không sang tên được, tiền đã giao cũng khó đòi lại nếu bên bán không còn tài sản hoặc đã bỏ trốn.

Trường hợp chỉ vi phạm dân sự – Giao dịch vô hiệu, không cấu thành tội phạm

Trong một số trường hợp, người bán không cố ý gian dối, chẳng hạn như không biết tài sản đã bị kê biên, hoặc người mua dù biết rõ vẫn chấp nhận giao dịch “lách luật” để sang nhượng nhanh thì vụ việc có thể không cấu thành tội phạm hình sự. Khi đó, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại dân sự theo thủ tục tố tụng dân sự.

Lỗ hổng pháp lý và kiến nghị hoàn thiện

Thực tiễn cho thấy, hiện nay pháp luật hình sự Việt Nam vẫn chưa có quy định riêng nhằm xử lý đối với hành vi cố ý chuyển nhượng tài sản đang bị kê biên thi hành án. Việc xử lý hành vi này chủ yếu phải dựa trên các tội danh khác như Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 BLHS 2015) hoặc Tội không chấp hành án (Điều 380 BLHS 2015). Tuy nhiên, cả hai tội danh này đều đòi hỏi cơ quan tố tụng phải chứng minh được yếu tố gian dối hoặc hành vi cố ý cản trở hoạt động thi hành án, điều này gây nhiều khó khăn trong thực tiễn truy cứu trách nhiệm hình sự.

Để bịt lỗ hổng pháp lý và tăng tính răn đe, cần thiết phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật theo hướng:

Thứ nhất:

Xem xét bổ sung tội danh riêng hoặc tình tiết định khung tăng nặng đối với hành vi cố ý chuyển nhượng, che giấu, tẩu tán tài sản đang bị kê biên. Việc xác lập tội danh độc lập sẽ giúp cơ quan tiến hành tố tụng dễ dàng hơn trong việc định tội, đồng thời phù hợp với bản chất nguy hiểm của hành vi có xâm phạm trực tiếp đến hiệu lực thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật hay không.

Thứ hai:

Cần tăng cường trách nhiệm pháp lý đối với các chủ thể trung gian trong quy trình giao dịch nhà đất như công chứng viên, ngân hàng, văn phòng đăng ký đất đai. Các chủ thể này phải có nghĩa vụ kiểm tra, xác minh rõ tình trạng pháp lý của tài sản, đặc biệt là thông tin về việc kê biên, phong tỏa tài sản trước khi thực hiện các bước công chứng, định giá hoặc sang tên chuyển nhượng.

Thứ ba:

Kiến nghị thiết lập và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về tài sản kê biên, được công khai và liên thông giữa các cơ quan quản lý nhà nước như: Cơ quan thi hành án dân sự, Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan công chứng, tổ chức tín dụng… Điều này không chỉ giúp người dân dễ dàng kiểm tra pháp lý trước khi giao dịch mà còn góp phần tăng cường hiệu quả kiểm soát, ngăn ngừa hành vi tẩu tán tài sản một cách chủ động.

Những điều chỉnh này nếu được thực hiện đồng bộ sẽ góp phần lấp đầy khoảng trống pháp lý hiện nay, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong giao dịch bất động sản, đồng thời bảo đảm tính nghiêm minh và hiệu lực thi hành của các bản án, quyết định của Tòa án.

Trách nhiệm của các chủ thể liên quan

Trong các giao dịch liên quan đến bất động sản đang bị kê biên, nhiều chủ thể có thể liên đới trách nhiệm nếu không thực hiện đúng vai trò và nghĩa vụ của mình. Cụ thể:

Người bán: Nếu biết rõ tài sản đang bị kê biên thi hành án nhưng vẫn cố tình che giấu thông tin, sử dụng thủ đoạn gian dối để thực hiện giao dịch mua bán nhằm chiếm đoạt tài sản của người mua, thì hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 BLHS 2015.
Công chứng viên: Trong trường hợp công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi tài sản đang bị kê biên mà không thực hiện kiểm tra, xác minh kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của bất động sản, công chứng viên có thể bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính, thậm chí có thể phải bồi thường thiệt hại dân sự nếu gây ra hậu quả cho các bên tham gia giao dịch.
Người mua: Trong nguyên tắc chung, người mua được bảo vệ nếu là bên ngay tình. Tuy nhiên, nếu người mua biết rõ tài sản đang bị kê biên hoặc cùng cấu kết với người bán để tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, thì người mua có thể bị xem xét là đồng phạm và có thể phải chịu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ tham gia và hậu quả xảy ra.

Cơ quan quản lý đất đai: Có trách nhiệm cập nhật đầy đủ, kịp thời thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản, bao gồm thông tin về kê biên, thế chấp, tranh chấp… Việc không cập nhật hoặc để lọt các giao dịch vi phạm có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thứ ba và hiệu quả của công tác thi hành án.

Lời khuyên dành cho người dân

Để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi của mình khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, người dân cần đặc biệt lưu ý:

Tuyệt đối không mua bán bằng giấy tay hoặc thông qua các trung gian môi giới không rõ ràng, thiếu uy tín và không có tư cách pháp lý rõ ràng.
Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của bất động sản, bao gồm thông tin về kê biên, thế chấp, tranh chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất. Có thể yêu cầu trích lục thông tin để làm căn cứ pháp lý rõ ràng.
Yêu cầu công chứng viên xác minh thông tin tài sản trước khi ký hợp đồng, đồng thời lựa chọn các tổ chức hành nghề công chứng uy tín, có kinh nghiệm xử lý các giao dịch phức tạp.
Trong trường hợp có dấu hiệu bị lừa đảo, người dân cần trình báo ngay với cơ quan công an và liên hệ với luật sư để được hỗ trợ về mặt pháp lý, đảm bảo việc thu thập chứng cứ và thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết được kịp thời và hiệu quả.

Kết luận

Việc mua phải nhà đất đang bị kê biên không chỉ khiến người mua bị mất tài sản mà còn tạo điều kiện cho các đối tượng gian dối trốn tránh nghĩa vụ thi hành án. Trong nhiều trường hợp, đây không đơn thuần là giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nghiêm trọng, cần được xử lý nghiêm minh. Người dân cần tỉnh táo, chủ động phòng ngừa và luôn tìm hiểu kỹ trước khi đặt bút ký bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến bất động sản.

Xem thêm:

LUẬT SƯ GIỎI VỀ ĐẤT ĐAI – SỰ LỰA CHỌN HÀNG ĐẦU ĐỂ BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA BẠN

Quy định mới về ưu tiên và quyền mua nhà ở xã hội

Những lưu ý khi chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Nếu quý vị cần tư vấn hay hỗ trợ về bất kỳ vấn đề pháp lý nào, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giúp đỡ!

LUẬTSƯ.NET CHUYÊN TƯ VẤN VÀ CUNG CẤP CÁC DỊCH VỤ SAU:

Địa chỉ, số điện thoại Luật sư giỏi TP.HCM

Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng cho vay tài sản, hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp.

LUẬTSƯ.NET – LUẬT SƯ GIỎI TP.HCM

📞 Số điện thoại: 0364919191 – 0919989876
📍 Địa chỉ: Số 11 Đường Số 7, KDC CityLand Park Hills, Phường 10, Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh 700000
🌐 Website: www.luậtsư.net
📧 Email: tuvanmienphi@luậtsư.net

“Chọn chúng tôi, chọn giải pháp pháp lý hiệu quả nhất!”

Tại sao chọn LUẬTSƯ.NET?

Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm: Chúng tôi đã xử lý thành công hàng trăm vụ tranh chấp nợ khó đòi, từ cá nhân đến doanh nghiệp.
Tư vấn toàn diện: Hỗ trợ khách hàng từ giai đoạn tư vấn ban đầu đến khi thi hành án.
Chi phí minh bạch: Cam kết chi phí dịch vụ hợp lý, rõ ràng, không phát sinh.
Thời gian giải quyết nhanh chóng: Luật sư của chúng tôi luôn đặt lợi ích khách hàng lên hàng đầu và tối ưu hóa thời gian xử lý vụ việc.

Đăng ký thành lập doanh nghiệp trọn gói giá rẻ chỉ 599k: https://dangkykinhdoanh.top/