Chuyển mục đích sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc hoạch định chính sách và quản lý đất đai. Có thể mang lại nhiều lợi ích cho người dân, nhưng cũng đi kèm với không ít rủi ro.
Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích khác theo quy định.
Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Căn cứ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, những trường hợp khi chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
– Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
– Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn.
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
– Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép
Hiện nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về loại đất chuyển mục đích mà không phải xin phép. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, nếu không thuộc trường hợp khi chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định khoản 1 Điều 121 thì không phải xin phép từ cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định của pháp luật đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 quy định:
Đối với cơ quan nhà nước:
– Cơ quan nhà nước Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
– Việc chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.
Đối với người được Nhà nước cho phép chuyển để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.
– Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan.
– Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị cho phép. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.
Việc cho phép để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024.
– Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.
– Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai 2024.
– Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.
