Đăng bán đất ảo trên mạng xã hội để nhận cọc – xử lý thế nào?

Mở đầu: Chiêu lừa tinh vi thời công nghệ

Chỉ với vài hình ảnh, một lời rao bán hấp dẫn kèm cam kết “giá tốt, giấy tờ đầy đủ, pháp lý rõ ràng” … nhiều người dân đã chuyển tiền đặt cọc mua đất qua mạng xã hội, để rồi “ngậm trái đắng” vì đất không tồn tại, người bán bốc hơi không dấu vết.

Hành vi đăng tin bán đất “ảo” để nhận cọc rồi bỏ trốn đã và đang là một thủ đoạn lừa đảo phổ biến, nhất là trên các nền tảng như Facebook, Zalo, TikTok… Vậy hành vi này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không? Dưới góc độ pháp luật hình sự, cần phân tích rõ các dấu hiệu để xác định khi nào đủ yếu tố cấu thành tội phạm.

Đất ảo là gì? Bản chất của hành vi “đăng bán đất ảo để nhận cọc”

“Đất ảo” là đất không có thật hoặc không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người rao bán

Đó có thể là đất chưa tồn tại trên thực tế, đất không có trong quy hoạch, không có sổ đỏ, hoặc người đăng tin không phải là chủ sử dụng hợp pháp. Họ dùng hình ảnh đất thật, vị trí thật nhưng lấy từ internet hoặc từ hồ sơ của người khác, tạo cảm giác tin tưởng cho người mua.

Hành vi lừa đảo thường diễn ra theo quy trình sau:

• Đăng thông tin rao bán đất lên mạng xã hội, kèm hình ảnh và lời chào mời.
• Tư vấn “ngọt ngào”, thúc giục chuyển cọc sớm để “giữ chỗ”.
• Sau khi nhận được tiền, ngắt liên lạc, chặn số, xóa tài khoản.
• Bản chất của hành vi này là dùng thủ đoạn gian dối từ đầu để khiến người bị hại tin và giao tài sản (tiền) – đây chính là dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Cơ sở pháp lý: Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi năm 2025)

Theo Điều 174 BLHS, người nào bằng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, với các mức phạt tùy theo giá trị tài sản chiếm đoạt và hậu quả gây ra:

• Từ 1 năm đến 5 năm tù nếu chiếm đoạt từ 2 triệu đồng trở lên;
• Trường hợp chiếm đoạt dưới 2 triệu đồng vẫn bị xử lý nếu đã bị xử phạt hành chính hoặc có tiền án;
• Mức phạt có thể lên tới chung thân, nếu chiếm đoạt từ 500 triệu đồng trở lên hoặc có tổ chức, có thủ đoạn tinh vi.

Đăng tin bán đất không có thật, nhận tiền cọc rồi bỏ trốn – nếu chứng minh được người bán cố ý gian dối từ đầu, đây là hành vi lừa đảo rõ ràng và đủ yếu tố để khởi tố hình sự.

Các yếu tố cấu thành tội phạm cần chứng minh

Để truy cứu trách nhiệm hình sự, cần chứng minh đầy đủ 04 yếu tố:

• Có thủ đoạn gian dối: Đăng thông tin giả, không đúng sự thật về đất; tự nhận là chủ đất hoặc người có quyền bán trong khi không có giấy tờ hợp pháp.
• Người bị hại tin tưởng và giao tài sản: Thông qua chuyển khoản, thanh toán đặt cọc.
• Người phạm tội có ý định chiếm đoạt ngay từ đầu: Không có ý định thực hiện chuyển nhượng thật, không có đất thật, không hoàn trả tiền.
• Tài sản bị chiếm đoạt: Thường là tiền đặt cọc, có thể từ vài triệu đến hàng trăm triệu đồng.

Nếu một trong các yếu tố trên không được chứng minh thì vụ việc có thể chỉ dừng lại ở tranh chấp dân sự, nhưng đa số vụ “đất ảo” qua mạng đều đủ yếu tố hình sự vì người đăng bán không có đất và bỏ trốn sau khi nhận tiền.

Người mua cần làm gì khi phát hiện bị lừa?

Thu thập chứng cứ càng sớm càng tốt:

• Ảnh chụp màn hình các tin nhắn, bài đăng bán đất;
• Sao kê chuyển khoản tiền đặt cọc;
• Các thông tin cá nhân, số tài khoản của người nhận tiền;
• Nếu có cuộc gọi, nên ghi âm lại nếu có thể.

Tố giác tội phạm:

• Nộp đơn tố giác tại Công an cấp xã nơi bạn cư trú hoặc nơi xảy ra hành vi lừa đảo;
• Có thể gửi đơn qua đường bưu điện hoặc qua Cổng Dịch vụ công trực tuyến của Bộ Công an.

Yêu cầu khởi tố:

• Nếu cơ quan điều tra xác minh được yếu tố “gian dối từ đầu”, người bị hại có thể đề nghị khởi tố vụ án hình sự;
• Đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại qua quá trình giải quyết vụ án.

Kết luận: Lừa đảo công nghệ cao, pháp luật không đứng ngoài

Người dân cần nâng cao cảnh giác khi giao dịch qua mạng, đặc biệt là các giao dịch tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Hãy xác minh rõ người bán, giấy tờ pháp lý, gặp mặt trực tiếp, công chứng minh bạch và tuyệt đối không chuyển cọc chỉ vì vài lời hứa trên mạng. Ngoài ra, cần nâng cao tinh thần phối hợp với các cơ quan điều tra, chủ động tố giác, từ đó pháp luật hoàn toàn có đủ căn cứ để khởi tố, truy tố và xét xử nghiêm minh các hành vi này theo Điều 174 BLHS.

Xem thêm 

Việc áp giá điện cho đối tượng sinh viên, người lao động thuê trọ được quy định ra sao?

Rủi ro trong hợp đồng mua bán? – LUẬTSƯ.NET giúp bạn bảo vệ quyền lợi

Luật Sư Tư Vấn Pháp Luật Miễn Phí Qua Điện Thoại 24/7