Mua bán đất đai là một quan hệ dân sự diễn ra khá phổ biến, khi thực hiện mua bán đất đai, các bên thường sẽ soạn một hợp đồng có giá trị pháp lý để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Vậy luật quy định như thế về hợp đồng mua bán đất đai và những điều gì cần thận trọng khi giao kết hợp đồng? Bài viết dưới đây sẽ trình bày rõ về vấn đề này.
1. Khái niệm về hợp đồng mua bán đất đai
Căn cứ theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”
Căn cứ theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hình thức, thủ tục của hợp đồng như sau:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Từ các quy định trên có thể hiểu: Hợp đồng mua bán đất đai là một loại hợp đồng dân sự. Phải được lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.
2. Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán đất đai
Quá trình giao kết hợp đồng mua bán đất đai bao gồm các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra pháp lý của thửa đất
- Kiểm tra quyền sử dụng đất có hợp pháp không (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – Sổ đỏ/Sổ hồng);
- Đất có đang tranh chấp, bị kê biên để thi hành án hoặc thuộc quy hoạch của Nhà nước không;
- Chủ sở hữu có đủ thẩm quyền chuyển nhượng hay không.
Bước 2: Thỏa thuận và lập hợp đồng
Hai bên thỏa thuận các điều khoản chính như:
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức thanh toán;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Thời gian bàn giao đất;
- Trách nhiệm nếu vi phạm hợp đồng.
Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Hợp đồng mua bán đất đai phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã/phường nơi có đất.
Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất
Sau khi công chứng hợp đồng, bên mua cần nộp hồ sơ chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký đất đai gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ nhân thân của hai bên;
- Biên lai nộp thuế, phí (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…).
Bước 5: Nhận sổ đỏ đứng tên bên mua
Sau khi hoàn tất thủ tục, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho bên mua.
3. Những vấn đề cần thận trọng khi giao kết hợp đồng
Khi giao kết hợp đồng mua bán đất đai, các bên đều phải hết sức cận trọng để bảo vệ quyền lợi của mình, tránh những trường hợp một bên vì tư lợi cá nhân mà gây ảnh hưởng đến quyền của bên còn lại, dưới đây là những vấn đề cần thận trọng khi giao kết hợp đồng.
- Kiểm tra kỹ thông tin về đất: Trước khi giao kết hợp đồng, bên mua cần kiểm tra kỹ thông tin về đất, bao gồm: diện tích, vị trí, ranh giới, tình trạng pháp lý, quy hoạch…
- Thỏa thuận rõ ràng các điều khoản của hợp đồng: Các điều khoản của hợp đồng cần được thỏa thuận rõ ràng, chi tiết để tránh tranh chấp sau này.
- Lựa chọn tổ chức công chứng hoặc UBND cấp xã uy tín: Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại các tổ chức uy tín sẽ đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính: Việc nộp đầy đủ các khoản thuế, lệ phí là điều kiện bắt buộc để hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ/Sổ hồng.
- Giữ gìn cẩn thận các giấy tờ liên quan: Các giấy tờ liên quan đến giao dịch mua bán đất đai cần được giữ gìn cẩn thận để sử dụng khi cần thiết.
Cảnh giác với các rủi ro lừa đảo
- Tránh giao dịch bằng giấy viết tay;
- Không thanh toán toàn bộ trước khi công chứng;
- Cảnh giác với giá quá thấp hoặc các điều khoản bất lợi trong hợp đồng.
Kết luận:
Việc mua bán đất đai là giao dịch quan trọng vì vậy cần phải thực hiện cẩn trọng để tránh rủi ro pháp lý. Người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin và có thể nhờ đến luật sư tư vấn để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Xem thêm:
Xin cấp GCNQSDĐ lần đầu, trình tự, thủ tục và những lưu ý
Chuyển mục đích sử dụng đất, những vấn đề cần lưu ý
